עו"ד תמא 38
בשנת 2005, פרסמה מדינת ישראל, תכנית מתאר ארצית בשם "תמ"א 38". מטרתה של תכנית זו, הייתה לחזק מבנים אשר אינם עומדים בפני רעידת אדמה בהתאם לתקן 413.
מרחב התכנון וזכויות הבנייה, אפשרו את יישומה של תכנית זו, גם אם באמצעות הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש במקום הקיים לתקנים המחייבים. תכנית זו, מקנה הקלות וזכויות בניה נוספות לבניית יחידות חדשות.
מלבד לחיזוק בניין המגורים, הדיירים ייהנו גם משירותי בנייה נוספים כמו: שדרוג הבניין, תוספות בניה, הוספת חדר ממ"ד וזאת לתמורה של בניית 2 וחצי קומות נוספות, אשר יהיו שייכות ליזם. במסגרת תכנית זו, תהיינה תוספות של מרפסות שמש, התקנת מעלית חדשה וכן, חידוש התשתיות, הקצעת מקומות חניה לדיירי הבניין ופיתוח.
כאשר הנתונים מתאימים לתכנית תמ"א 38, וועד הבית, ייכנס את הדיירים לישיבה אשר בה יוצהרו הכוונות של תכנית זו וכן המטרה שתשתלם לדיירי הבניין, היות וערך הנכס של כל דייר יעלה. וועד הבית ישכור את שירותיו של עורך דין תמ"א 38, כאשר עוה"ד ייצג את הדיירים, ידאג לערבות כספית מצד היזם וכן ידאג לקידום הפרויקט בהתאם ללוח הזמנים שהתחייב היזם. יש לציין, כי כבר במהלך המשא ומתן בי היזם לדיירים, עוה"ד המתמחה בתכנית תמ"א 38, יגבש הסכם מחייב בין הצדדים.
תפקידו של עו"ד תמ"א 38
תפקידיו של עורך דין תמ"א 38, הוא לסייע לדיירים בבחירה נכונה של היזם וזה מתבטא, כבר בשלב המוקדם של הדיירים כאשר הם מתארגנים למיזם.
עוה"ד יהיה נוכח בישיבות. גם לגבי היבטים המשפטיים של המיזם, ילווה עוה"ד את הפרויקט ועד לסיום הבניה בפועל. כמו כן, עוה"ד המתמחה בתכנית תמ"א 38, יפקח על רישום ההרחבות של דירות הדיירים כאשר הנכס יירשם מחדש בלשכת רישום המקרקעין.
תפקידו הנוסף של עוה"ד המייצג את הדיירים בבניין המועמד לפרויקט תמ"א 38, ידאג לניסוח החוזה, אשר יגן על זכויות הדיירים ויפעל לכך שהדיירים יקבלו את התנאים הטובים ביותר.
יש לציין כי מדובר גם על נטילת סיכונים מצד הדיירים ולכן, סכום הערבות הבנקאית שתידרש מהיזם, תהיה בהתאם.
כמו כן, עורך דין תמ"א 38, ידאג כי בטרם היזם יתחיל בבניה הוא יצטרך לרכוש את הפוליסות המתאימות לביטוחים הדרושים מפני סיכונים שכרוכים בבניה וכן, ימציא את העותקים של הפוליסות וימסור אותם לעוה"ד אשר מייצג את הדיירים בבניין.עורך דין שהוא בעל ניסיון בהתחדשות עירונית (תמ"א 38) ידאג לקבוע בחוזה תרופות וכלים משפטיים למקרים שבהם היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו. בגלל העובדה שהיזם אינו מקבל בעלות ממשית על זכויות במקרקעין, כי אם בעלות בזכויות הבניה, ייתכן והיזם יתקשה לקבל מימון בנקאי. קבלת מימון זה, מהווה תנאי הכרחי להתחלת הפרויקט בפועל. גם כאן יתערב עו"ד תמ"א 38, כמו למשל ליצור חלקה חדשה במקרקעין, באמצעות שינוי הרישום ורשימת חלקה זו על שם הקבלן, כך שזו תהיה הערבות למימון הבנקאי.
לייעוץ עם עו"ד תמ"א 38 בראשון לציון התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה:
חשיבות נוכחותו של עורך דין נדל"ן בעסקה
רכישת נכס מקרקעין טומנת בחובה תקוות גדולות והמון התרגשות. מטרתנו היא להבטיח שאכן הדברים יתקיימו כמצופה.
גם ערכן של העסקאות הפשוטות ביותר מתחיל מכמה מאות אלפי שקלים, ומרבית העסקאות סובבות סביב סכומים של מיליון שקלים וצפונה.
כל טעות, אי-תשומת לב או שגגה, עלולים לעלות הון תועפות הן עבור הרוכשים והן עבור המוכרים, וכן להפוך לכדי סכסוך משפטי עגום, ארוך ומתיש.
בשכירת שירותיו של עורך דין מקרקעין, מדובר לא אחת באיש מקצוע שמספק עין בוחנת וביקורתית. מטרתנו היא לזהות נורות אדומות בזמן ולתרגם אותן למספר אפשרויות עיקריות:
תיקון הפרטים הבעייתיים בעסקה – דוגמת חריגות בבנייה, חסרונו של אחד מבעלי הזכות על הנכס, שעבודים ועיקולים וכיוצא בכך.
הבטחת האינטרס במסגרת חוזה המכר – הבטחה כי הנושא יטופל, או כי הנושא נמצא תחת אחריותו של בעל הנכס או קונה הנכס, וזאת בהתאם לנסיבות. את ההבטחות הללו ש לתרגם לסעיפים ברורים ונהירים בחוזה המכר.
המתנה עם ביצוע העסקה – או לחילופין גם חיפוש אחר עסקת מקרקעין חלופית, שכן עסקה זו, על אף כל הניסיונות שצוינו לעיל, נמצאה כבעלת רמת סיכון גבוהה.
שלב התכנון וההכנה
בשלב הראשוני של פרויקט תמ"א 38, מטרת עורך הדין היא לגייע לדיירים בהבנה ובבחינה של תנאי הפרויקט. תפקידיו כוללים:
הסבר על זכויות הדיירים
עורך הדין מבהיר לדיירים את זכויותיהם במסגרת הפרויקט, כולל זכויות הקשורות לדירות הקיימות והחדשות.
בחירת היזם
ביכולתו של עורך הדין לסייע לדיירים בבחירת יזם מתאים ואמין, תוך בדיקת הרקע הפיננסי והמקצועי שלו.
עם זאת, לרוב נוהגים הדיירים לשכור את שירותיו של עורך הדין תוך כדי ביצוע ההתקשרות עם היזם.
מו"מ מול היזם
במידה ואכן נבחר כי עורך הדין יסייע גם בתהליך הבחירה של היזם, הרי שביכולתו להוביל את תהליך המשא ומתן עם היזם על תנאי ההסכם, כולל הבטחת קבלת פיצויים ותנאים מיטביים לדיירים.
בשלב זה, יבוצעו עוד מספר מהלכים חשובים לרבות:
- בדיקת חוזים: עורך הדין עורך יבקר את ההסכמים המשפטיים בין היזם לדיירים, ויבטיח כי ההסכם כולל את כל התנאים שהוסכמו.
- הגנה על זכויות הדיירים: וידוא כי ההסכם כולל סעיפים המגנים על הדיירים מפני סיכונים משפטיים וכלכליים, כמו בטחונות להשלמת הפרויקט.
- ניהול הסכמות מול רשויות: עורך הדין מוודא שההסכם עומד בדרישות הרגולטוריות ומנהל את האינטראקציה עם רשויות המקומיות והמדינה.
לנוחיותכם להלן עיקרי הדברים בהם עו"ד תמא 38 יוכל לסייע:
תפקיד | תמצית |
בחירת היזם | סיוע לדיירים בבחירת היזם המתאים בפרויקט. |
ניהול ישיבות | נוכחות בישיבות הדיירים במידת הצורך וייעוץ משפטי. |
ניסוח חוזה | ניסוח חוזה שמגן על זכויות הדיירים ומבטיח תנאים מיטביים. |
פיקוח משפטי | פיקוח על תהליך הבנייה ועל רישום ההרחבות בלשכת רישום המקרקעין. |
דרישת ערבויות | דרישת ערבויות בנקאיות מהיזם והבטחת בטוחות לדיירים. |
ביטוחים | ווידוא רכישת פוליסות ביטוח מתאימות על ידי היזם. |
פתרונות מימון | בחינת פתרונות המימון של היזם לצורך התחלת הפרויקט. |
קביעת כלים משפטיים | ניסוח תרופות משפטיות למקרים בהם היזם לא עומד בהתחייבויותיו ועד לליווי כלל הפרויקט. |
מדוע מומלץ כי הדיירים יבחרו את עוה"ד שייצג אותם בפרויקט תמ"א 38?
מומלץ, כי הדיירים יבחרו עורך דין תמ"א 38 ולא היזם, היות ועל עוה"ד להגן על האינטרסים של דיירי הבניין.
למעשה עו"ד תמ"א 38 המייצג את הדיירים, מטפל בכל היבט והיבט לכל אורכו של הפרויקטי החל מסכסוכים או בעיות שעשויות להתעורר בין הדיירים ליזם או בין הדיירים עצמם, דרך בקרה ופיקוח שהיזם אכן עומד בהתחייבויותיו, כולל לוחות זמנים, ועד למתן עדכון שוטף לדיירים על התקדמות הפרויקט.
לפרטים נוספים והתייעצות עם עורך דין מקרקעין מומחה בנושאי תמא 38, צרו עמנו קשר טלפוני או השאירו פניה באתר.
נוסף על כך, ניתן לקבל פרטים גם בנושא התחדשות עירונית בעמוד הבא – עו"ד התחדשות עירונית בראשון לציון.