עו"ד מכירת דירה ונכסי נדל"ן
לרוב, אנו נוהגים לראות בצד הרוכש דירה ככזה אשר ימצא עזר וצורך בייעוץ וליווי משפטי, וזאת כדי להבטיח שאכן הוצאתו הניבה לו את הנכס שרצה ושכל זכויותיו מומשו. אולם כל עסקת מקרקעין, משני צדדיה, יכולה להניב תועלת רבה. החלטתם למכור את דירתכם? מוכרים נכס נדל"ן? משרד עורכי דין מקרקעין ישראל אליאב מעניק מעטפת משפטית מלאה, עם ניסיון מקצועי של למעלה מ-25 שנים.
אחד מן הנושאים החשובים ביותר אותם יש לבחון הוא נושא היבטי המס ומתן תחזית מדויקת באשר לגובה התשלום הצפוי למוכר. מתוקף תפקידו של עורך דינכם הוא לנהל ולהבטיח את תקינות עסקת המכר של הדירה, וכן לברר את מלוא התנאים הסובבים אותה.
שלבי מכירת דירה / נכס
השאלות הבסיסיות והחשובות שצריכות להישאל הן: האם הנכס הוא בבעלותו של המוכר והאם יש בידיו יותר מנכס אחד; תנאי שכזה ישליך לגבי תשלום מיסי המקרקעין, וחשוב להכין תחזית מדויקת על גובה הסכום האמתי שיישאר בידיו של המוכר. בנושא זה ראו גם את מאמרי בנושא מיסים במכירת דירה.
עוה"ד יברר, אם יש היטל השבחה על הדירה. בכללותו, היטל השבחה חל על כל בעל נכס או קרקע אשר ביצע פעולת שיפור דוגמת תוספת בנייה, הוספת מרפסת או אם חלו פיתוחים סביבתיים ועוד. מס זה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ודרגותיו ייבחנו כחלק מניהול תיק המכירה.
בין שאר תפקידיו של עורך דין מכירת נכס, הוא סילוק המשכנתא או שעבודה כאשר ללא ביטול המשכנתא, לא ניתן יהיה להשלים את העסקה.
כאשר ייחתם חוזה המכר על הדירה, לעוה"ד המייצג את המוכר, נותר להחתים את הקונה על ייפוי כוח בלתי חוזר למטרת מחיקת הערת אזהרה אשר תירשם לטובתו של הקונה. ייפוי כוח זה, יישאר אצל עוה"ד אשר מייצג את המוכר וימנע מצב שבו הקונה ישלם את הסכום הראשון על חשבון רכישת הדירה וכן, ימהר לרשום הערת אזהרה על שמו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).
להלן התייחסות משרדנו בהרחבה לתהליך מכירת הדירה:
תהליך מכירת דירה
תהליך מכירת דירה הינו תהליך מורכב, עתיר פרטים, שחשוב ומומלץ מאד להכיר אותו מראש לפני שנכנסים אליו, בבחינת "סוף מעשה במחשבה תחילה". ככל שתטיבו להכיר אותו מראש ולדעת פחות או יותר למה אתה נכנסים, כך יהיה לכם קל יותר לעבור אותו בהצלחה.
הכרת תהליך המכירה איננה מייתרת כמובן את הצורך בייצוגכם על ידי עו"ד במסגרתו, שהינו חיוני והכרחי בכל עסקת מכר דירה ללא יוצא מהכלל, אולם היא בהחלט יכולה לשפר את אופן שיתוף הפעולה ביניכם לבין עוה"ד שלכם, שאף הוא חיוני להצלחת העסקה.
עוד יובהר כי עורך הדין שלכם בדרך כלל נכנס לתמונה רק לאחר שכבר מצאתם קונה לדירה שלכם, ניהלתם עמו מו"מ, וסיכמתם איתו את מחיר התמורה עבורה, ואולי גם את תנאי התשלום שלו. שלב זה מכונה השלב המסחרי, והוא לרוב נערך בין הצדדים בלבד, ללא כל מעורבות של עורכי דין, הן מצד המוכר והן מצד הקונה. אלו נכנסים לתמונה רק לאחר שלב זה, וזאת לצורך עריכת הסכם המכר של הצדדים וליוויו עד להשלמת העסקה.
עריכת הסכם מכר הדירה
המו"מ לעריכת הסכם מכר הדירה בין הצדדים נעשה באמצעות עורכי הדין של כל אחד מהם, כאשר מקובל שעוה"ד של המוכר הוא שמנסח את הטיוטא הראשונה של ההסכם, ושולח אותה לעוה"ד של הקונה בצירוף נסח הטאבו של הדירה.
לכל עורך דין למכירת נכס יש את נוסח הסכם המכר וסגנון הניסוח שלו, אולם מקובל שכל הסכם מכר כולל מספר סעיפים קבועים וסטנדרטיים, ולהלן עיקרם:
- חובת הגילוי של המוכר. סעיף זה עוסק בחובתו של המוכר לגלות לקונה כל פגם שיש בדירה ושידוע לו עליו. אמנם, לכל קונה יש את הזכות לערוך בדיקות מקדמיות לגבי מצב הדירה, לרבות מצבה המשפטי, התכנוני, והפיזי, אולם לפי הפסיקה, המוכר מחוייב בכל מקרה לגלות לקונה על כל פגם שידוע לו לגבי הדירה, ואם יסתבר בדיעבד שהוא ידע על פגם כלשהו ולא דיווח עליו, אזי הוא ישא באחריות לכך, וזאת ללא כל תלות בממצאי בדיקות הקונה, ואף אם הקונה התרשל ולא טרח כלל לבצע אותן.
- תשלום התמורה. נהוג לחלק את סכום התמורה למספר תשלומים, שכוללים תשלום מקדמה, תשלום ביניים, ותשלום יתרת התמורה.
תשלום המקדמה משולם כבר במעמד חתימת הסכם המכר, באמצעות צ'ק בנקאי, שיוחזק בנאמנות אצל ב"כ המוכר במשך בד"כ 3 ימי עסקים, כדי לאפשר לקונה לרשום בטאבו הערת אזהרה לטובתו על הדירה. לאחר רישום ההערה, יימסר הצ'ק הבנקאי למוכר.
תשלום הביניים ישולם לאחר מכן, בהתאם ללו"ז שנקוב בהסכם המכר. לעתים מקובל לקבוע יותר מתשלום ביניים אחד, ומקובל לבצעו בצ'ק רגיל.
תשלום יתרת התמורה ישולם לבסוף, כנגד מסירת החזקה הפיזית בדירה ומסמכי רישום העברת הזכויות בדירה על שם הקונה בטאבו (כפי שיפורטו להלן) וגם אותו יש לבצע בצ'ק בנקאי. סכום תשלום התמורה אמור לגלם בתוכו גם את סכום החשיפה לתשלומי המסים השונים שעל המוכר לשלם בגין העסקה לצורך קבלת אישור מס השבח ואישור העיריה לטאבו. - מסירת החזקה הפיזית ומסמכי העברת הזכויות לקונים. כאמור, תשלום יתרת התמורה על ידי הקונה למוכר אמור להתבצע כנגד מסירת החזקה הפיזית בדירה ומסמכי רישום העברת הזכויות בדירה מהמוכר לקונה ומסמכים נוספים, כמפורט להלן:
– שטר מכר/העברת חכירה.
– אישור מס שבח לטאבו.
– אישור עיריה לטאבו.
– אישור ועד בית (בבית משותף).
– יפוי כח בלתי חוזר מטעם המוכר לב"כ הקונה (לצורך העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונה).
– יפוי כח מטעם הקונה לב"כ המוכר לביטול רישום הערת האזהרה לטובתו (למקרה שבו הוא יפר את ההסכם הפרה יסודית ולא יתקן אותה).
מעמד חתימת הסכם מכר הדירה
בשלב מעמד חתימת הסכם מכר הדירה, על הצדדים לחתום כמובן על הסכם זה, ובנוסף על שורה של מסמכים אחרים.
מסמכים אלו כוללים בעיקרם את מסמכי הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, שטר המכר/העברת חכירה, יפוי הכח מטעם המוכר, יפוי הכח מטעם הקונה, ו-"טופס הכרת הלקוח".
הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה תימסר לב"כ הקונה כנגד מסירת הצ'ק הבנקאי בגין שתלום המקדמה לב"כ המוכר, שיחזיק בה בנאמנות עד לאחר רישום ההערה, כפי שהוסבר לעיל.
שטר המכר ושני יפויי הכח יוחזקו בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר, ויועברו לקונה, ביחד עם יתר מסמכי העברת הזכויות בטאבו, ומסירת החזקה הפיזית בדירה, וכנגד קבלת יתרת התמורה ממנו, אף זאת כפי שהוסבר לעיל.
"טופס הכרת הלקוח" הינו טופס שעל כל צד למלא בהתאם להוראות חוק איסור הלבנת הון, ולמסור לידיו של בא כוחו.
דיווח על הסכם מכר הדירה לרשויות מיסוי מקרקעין
לאחר חתימת חוזה המכר, על ב"כ הצדדים לדווח עליו לרשויות מיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד עריכתו (כיום ניתן לעשות זאת באופן מקוון באינטרנט, באמצעות "מערכת מייצגים במיסוי מקרקעין").
ב"כ המוכר מדווח על העסקה על מנת להסדיר את תשלום המס השבח שחל על המוכר או קבלת הפטור ממנו, ואילו ב"כ הקונה מדווח עליה על מנת להסדיר את תשלום מס הרכישה שחל על הקונה או קבלת הפטור ממנו.
חשוב להקפיד על הגשת הדיווחים וביצוע התשלומים במועד, כדי להימנע מהטלת קנסות גבוהים ומיותרים.
לאחר הסדר התשלומים או קבלת הפטורים, ב"כ המוכר אמור לקבל את אישור מס שבח לטאבו, וב"כ הקונה אמור לקבל את אישור מס רכישה לטאבו. ללא שני האישורים הללו, לא ניתן יהיה לבצע את רישום העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונה בטאבו.
ביצוע הוראות הסכם מכר הדירה והשלמת העסקה
השלב הבא הינו שלב ביצוע יתר הוראות ההסכם.
מבחינת הקונה, עליו לדאוג בעיקר לביצוע יתר תשלומי התמורה במלואם ובמועדם.
מבחינת המוכר, עליו לדאוג בעיקר להבטחת מסירת הדירה לקונה במועד כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ כאמור בהוראות ההסכם, המצאת אישור מס שבח לטאבו כפי שהוסבר לעיל, והמצאת אישור עיריה לטאבו, בדבר היעדר חובות בגין מים, ארנונה, והיטל השבחה, כשהוא בתוקף לפחות עד למועד המסירה.
עם הגעת מועד תשלום התמורה, על הצדדים להיפגש, כדי שקונה ימסור למוכר את הצ'ק הבנקאי בגין תשלום התמורה, והמוכר ימסור לקונה את החזקה הפיזית בדירה באמצעות מסירת מפתחות הדירה לידיו, וכל מסמכי רישום הזכויות בטאבו.
אם המוכר לא יספיק לקבל עד למועד זה את כל אישורי המסים לטאבו, קרי, אישור מס השבח ואישור העיריה, יש להפקיד בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר חלק מסויים מסכום יתרת התמורה, וזאת בגובה הסכומים שעל המוכר לשלם כדי לקבל את האישורים הללו. רק לאחר קבלתם ומסירתם לקונה, יוכל המוכר לקבל אף הוא את סכום הפיקדון הנ"ל.
בנוסף, על הצדדים לבצע את קריאת המונים של החשמל, מים, וגז, ולהסדיר את העברת רישום החשבונות הללו וחשבון הארנונה משם המוכרים לשם הקונים.
השלב האחרון הינו כמובן שלב רישום העברת הזכויות בדירה בטאבו משם המוכר לשם הקונה. האחריות לביצוע שלב זה מוטלת על ב"כ הקונה, ועליו גם לדווח לב"כ המוכר על כך באמצעות מסירת נסח חדש ועדכני לידיו, ששמו של הקונה מתנוסס עליו כבעלים של הדירה.
כיצד יגן עוה"ד המייצג את המוכר מפני המשכנתא הרובצת על הקונה?
כאשר תבוצע מכירת הדירה וייחתם החוזה, מתוקף תפקידו של עורך דין מכירת דירה, לבקש מן הקונה לחתום על כתב התחייבות לרישום משכנתא וזאת כאשר הקונה מעוניין ליטול הלוואת משכנתא לרכישת הדירה.
כתב ההתחייבות למשכנתא יהיה רשום לטובת הבנק למשכנתאות אשר ממנו מתכוון הקונה ליטול את המשכנתא. זהו למעשה צעד המגן על המוכר. כאשר עוה"ד מטעם המוכר יכין את חוזה המכר, הוא ימגן את לקוחותיו בהתבסס על התחייבויותיו החוזיות של הקונה כי הוא אכן מחזיק ביכולת הכלכלית לרכוש את הנכס. למשל, אם הקונה יקבל הלוואה למשכנתא, על עוה"ד לעיין באישור העקרוני שיקבל הקונה מבנק למשכנתאות לפני שיחתום על הסכם המכר.
עורך דין למכירת דירה - ייצוג קבלנים ומוכרי דירה יד שנייה
ככלל, בעסקת מקרקעין למכירת דירה חדשה או יד שנייה, יש להגדיר את מאפייניה ובהתאם לכך לגזור את הפעולות שיש לבצע במסגרת העסקה.
דוגמה לכך ניתן למצוא בדירה שנמכרת על-ידי הקבלן; הדירה טרם נמסרה לקונה וטרם התקבל טופס 4, או טרם נרשמו הזכויות לבעלות על הדירה על שמו של הקונה, כי אם נרשמה רק הערת אזהרה. עסקה שכזו, הינה בעלת מאפיינים מיוחדים כאשר היא מחייבת התייחסות שונה מזו של עסקת מכירת דירה מיד שנייה.
בעסקת מקרקעין בין הקבלן לרוכש הנכס, העסקה תהיה מושפעת מהסכם המכר אשר ייחתם בין הקבלן לרוכש הדירה במה שנקרא בשפת המשפט: "העסקה הראשונה". השלב הבא, יהיה ניסוח הסכם המכר, אשר מטרתו הינה הסדרת הנושאים המשפטיים, החוזיים והקניינים הרלוונטיים למימוש עסקת הנדל"ן. הסכם המכר, חייב יהיה לכלול, להגדיר ולתחם את הזכויות, החובות, והתנאים בחוזה שיהיו רלוונטיים לשני הצדדים, ושיבטיחו את האינטרס הכלכלי שלהם.
יש לציין, כי עורך דין מכירת דירה, ידאג שבהסכם המכר יוגדרו התנאים לנטילת המשכנתא, רישום זכויות הבעלות בדירה, קביעת מועד המסירה של הדירה לקונה, פעימות התשלום ועוד.
חישוב מס השבח שעל המוכר לשלם בעת מכירת הדירה
לפי חוק 15 לחוק מיסוי המקרקעין, אשר מתייחס למס שבח ורכישה התשכ"ג 1963, מס שבח ישולם ע"י אדם המוכר נכס נדל"ן.
מס השבח, נגזר בשל מס רווח הון של המוכר בגין ההפרש שבין שווי מכירת הזכות במקרקעין לבין שווי רכישת הזכות בניכוי הוצאות ותוספת הפחת.
במידה ורובצת משכנתא על הדירה, על המוכר לקבל מכתב כוונות לסילוק המשכנתא, וזאת על מנת שניתן יהיה לדעת את סכום החוב ואם ישנן קנסות בגין פירעון מוקדם של ההלוואה. ישנן הוצאות שמותרות בניכוי לפי סעיף 39 א' לחוק ואלה הן:
- הוצאות שכ"ט עו"ד
- מס רכישה ששולם בזמן רכישת הדירה
- מס מכירה במידה והנכס חייב במס זה
- אגרת רישום ירושה (במידה והנכס ניתן בירושה)
- דמי תיווך
- דמי הסכמה אם המקרקעין אינם מהוונים
- דמי השבחה
על מנת להפחית את גובה מס השבח, יש להוסיף את ההוצאות אשר מותרות בניכוי והפטורים השונים.
על עורך דין מכירת נכס להגיש שומת מס למס שבח. מטרתנו היא לדעת מראש מה תהיינה ההוצאות אשר יחולו על מוכר הדירה. באופן הזה, ולפי נתוני הנכס, יוכל עוה"ד לחשב מראש את ההוצאות ולהבטיח שלא תהיינה הפתעות לא נעימות בדמות הוצאות נוספות של אלפי ואף עשרות אלפי שקלים.
מתפקידו של עוה"ד מקרקעין המייצג עסקת מכירה, לבחון ולספק ייעוץ משפטי, וכן לפעול למען האינטרס הכלכלי של לקוחותיו דוגמת בחינת האופציות שעומדות בפני המוכר להפחתת המיסים השונים על פי חוק.
לנוחיות קוראינו להלן עיקרי תמצית הדברים:
תפקיד עוה"ד | תיאור |
בדיקות מקדמיות | ביצוע בדיקות משפטיות לרישום זכויות ולוודא שאין עיכובים חוקיים במכירת הנכס. |
חישוב מיסים | הכנת תחזית מדויקת למיסי מקרקעין וייעוץ בנושא מס שבח והיטל השבחה. |
סילוק שעבודים | טיפול בסילוק משכנתאות או שעבודים על הנכס כדי להבטיח מכירה נקייה מחובות. |
עריכת חוזה מכר | ניסוח ועריכת חוזה מכר המבטיח את זכויות המוכר וכולל תנאים מתאימים. |
ניהול משא ומתן | ייצוג המוכר במשא ומתן על תנאי העסקה. יש לציין כי מחיר הנכס ייקבע על-ידי המוכרים או על-ידי מתווך הנדל"ן מול הקונה. |
רישום בטאבו | טיפול ברישום העברת הזכויות בנכס לרשויות ולוודא כי הקונה רושם הערת אזהרה לטובתו. |
ליווי תהליך המכירה | ליווי המוכר לאורך כל תהליך המכירה עד להשלמת העסקה. |
מניעת סיכונים משפטיים | זיהוי וניהול סיכונים משפטיים הקשורים למכירה ולהבטחת עסקה תקינה וחוקית. |
לייעוץ עם עו"ד מכירת דירה התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
טעויות נפוצות
טעות היא לשער שעורך דינו של הצד השני, הוא בעד אותם האינטרסים ונכון לייצג שווה בשווה את שני הצדדים. כך לדוגמה, מטרתו של עורך דין קניית דירה היא לייצג את הקונים ותו לא, ואין זה מתפקידו לבחון או למגן את האינטרס הכלכלי של המוכר. מתוקף תפקידו של עורך דין המייצג את מוכרי הדירה, הוא לבחון את החוזה בקפידה על כל סעיפיו, ולאשרם רק לאחר שהגיעו הצדדים לעמק השווה, וכל זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים, גולמו בסעיפיו השונים.
כמו כן, רבים מן המחזיקים במספר נכסים, מחליטים לבצע את עסקת המקרקעין ללא כל ליווי משפטי. זכרו שעין משפטית מקצועית נועדה לספק לכם את השקט הנפשי שלכם בליווי עסקת מכר מתחילתה עד סופה. גם אם ניסיונכם עומד לזכותכם, הרי שעין נוספת שתבחן ותניב היבטים נוספים לבדיקה, יכולה לשנות את כל מהלך העסקה.
התייעצו עם עורך דין מכירת דירה
ברוכים הבאים למשרד עורכי דין ישראל אליאב המספק מעטפת משפטית מלאה לליווי עסקאות מכר ורכש בנדל"ן.
בחיפושכם אחר עורך דין למכירת נכס, נשמח לעמוד לשירותכם. למידע נוסף והתייעצות עם עורך דין מקרקעין בראשון לציון ישראל אליאב, השאירו פניה באתר או צרו עמנו קשר טלפוני.