מהו רישום מקרקעין?

סעיף 7(א) לחוק המקרקעין קובע שכאשר עורכים עסקה במקרקעין, יש להשלים את ביצועה באמצעות רישומה בטאבו: "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום."  

ואילו סעיף 7(ב) לחוק קובע כי "עסקה שלא נגמרה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה."

כלומר, כדי לבצע עסקה במקרקעין באופן מלא, אין די לכאורה בעריכת חוזה בין הצדדים, אלא יש להשלים את ביצוע העסקה גם באמצעות רישומה בטאבו. כל עוד העסקה לא נרשמה בטאבו, מדובר בהתחייבות בלבד לעריכת עסקה, להבדיל מעסקה מוגמרת. 

ההבדל בין עסקה מוגמרת להתחייבות לעשות עסקה איננו הבדל סמנטי, כי אם הבדל שיש לו משמעות רבה, וזאת  במקרה של עסקאות נוגדות, כלומר, כאשר בעל זכות כלשהי במקרקעין התחייב במקביל למכור אותה לשני קונים נפרדים. זאת, לאור סעיף 9 לחוק המקרקעין, שקובע כך: 

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה."

כלומר, סעיף זה קובע שכאשר בעל זכות במקרקעין, כגון בעל זכות בעלות בדירה, התחייב למכור את הדירה לקונה ראשון (נערך ביניהם חוזה מכר), ועוד לפני שהעסקה הזו נרשמה בטאבו, הוא שב והתחייב למכור את אותה דירה לקונה שני (נערך חוזה מכר נוסף, בין המוכר לקונה השני, תוך הפרת חוזה המכר שבין המוכר לקונה הראשון), אזי זכותו של הקונה הראשון תגבר במקרה כזה (לקונה הראשון תהיה את הזכות לאכוף על המוכר את החוזה שנכרת ביניהם), וזאת למעט במקרה בו הקונה השני פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה לטובתו אף נרשמה בטאבו בשעה שהיה עדיין תם לב. 

כדי למנוע את המצב הבעייתי של עסקאות נוגדות, היה על הקונה הראשון להזדרז ולרשום בטאבו הערת אזהרה לטובתו על הזכויות בדירה, דבר שהיה מונע את עריכת העסקה בין המוכר לקונה השני.