לצד ההוצאה הצפויה המגלמת את ערכו של נכס הנדל"ן, הרי שישנן הוצצאות נוספות עליהן עלינו לתת את הדעת, ושנחשבות לחלק אינטגרלי ומהותי מן ההליך לרכישת הדירה.
לייעוץ משפטי מצדו של עורך דין מקרקעין, היכולת לסייע באופן ניכר בתחזית סך ההוצאות הצפויות.
לצד תחזית מיסוי המקרקעין (למס רכישה) הנחשבת לחלק מן השירות המשפטי, הרי שבכוחו לסייע ולהדריך את הרוכשים באשר להוצאות רבות נוספות העתידות לבוא, ובכך לאפשר היערכות פיננסית מקדימה ומדויקת.
תחזית מס רכישה
מס הרכישה לרוב 'תופס' את הרוכשים הקונים נכס נדל"ן לראשונה בחייהם בהפתעה גמורה.
ניתן בהחלט להבין זאת שכן לרוב מיסים מוטלים על הכנסה כספית, ואילו במקרה הנוכחי הרי שמדובר בהוצאה.
מס הרכישה נגזר מתוך שוויה של עסקת הנדל"ן, ובדומה למיסים רבים אחרים, גם הוא מתאפיין במדרגות מס.
יש לציין כי מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה, ועד ל-X שקלים, אין הרוכשים מחויבים לתשלום המס. מעל לסכום מסוים, מוטלות מדרגות מס עד לערך מקסימלי.
יש לציין, כי בעסקת רכישה של נכס ובה לזכותו של הרוכש כבר רשום נכס קודם, הרי שאין כל פטור מתשלום מס הרכישה.
לקיחת משכנתא וההליכים הסובבים אותה
מרבית הרוכשים נדרשים למצוא אפשרויות מימון נוספות אשר יאפשרו את ביצוע רכישת נכס הנדל"ן. האפשרות השגורה ביותר לקבלת אשראי לרכישת דירה היא כמובן משכנתא.
מדובר בהלוואה על סכומי עתק המאפשרת לרוכשים לקבלה בתמורה לתנאי החזר נוחים יותר מאשר הלוואות רגילות.
פתיחתו של תיק המשכנתא, הינה עלות נוספת שיש לקחת בחשבון, כמו גם את השירות הנפוץ לייעוץ משכנתאות.
יש לציין כי מדובר בשירות שהוא איננו חובה, אך רבים בוחרים בו שכן הוא מהווה השקעה לטווח ארוך עם תנאי החזר נוחים.
ליועץ משכנתאות הידע המקצועי והיכולת לחסוך ללקוחותיו עד מאות אלפי שקלים.
מתווכי נדל"ן
מכירתה של דירה מצריכה מבעל הנכס משאב זמן שלעתים איננו בנמצא.
הזמינות לשיחות טלפוניות המבקשות לקבל פרטים נוספים והגעה לסיור בנכס לצורך התרשמות.
לשם כך, רבים מן המוכרים מעדיפים להיעזר בשירותיהם של מתווכי נדל"ן האמונים על פרסומו, שיווקו, ביצוע המשא ומתן מול הרוכשים ומכירתו.
בעוד שמתווכי הנדל"ן חוסכים זמן יקר עבור המוכרים, הרי שעבור הרוכשים מדובר בתשלום נוסף המגולם בדמות תשלום עמלה עבור המתווך עצמו.
עמלת התיווך אליה נדרשים הרוכשים נעה בין 1% ל-2% מסך כל העסקה. בחישוב מהיר, הרי שגם אם נרכוש נכס נדל"ן בעלות מינימלית של מיליון ש"ח, הרי שנדרש לתשלום עמלת התיווך ע"ס 10 אלפים שקלים.
לייעוץ עם עו"ד מקרקעין ישראל אליאב, התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה:
שמאי מקרקעין מטעם הבנק (וכן שמאי פרטי)
חשוב לציין כי ישנו הבדל בין שני סוגי השמאים:
- שמאי מקרקעין פרטי המספק שירות מקדים לבדיקת שווי הנכס באופן ניטרלי
- ושמאי מקרקעין הנשלח מטעם הבנק לצורך קבלת המשכנתא.
מטרתו של השמאי הפרטי היא לבחון את הנכס על כל פרטיו השונים החל ממאפייני הנכס וגודלו, דרך מיקומו וסביבתו ועד לאלמנטים הנוגעים לזכויות הקנייניות של בעלי הנכס הנוכחיים.
דרך שקלול הליקויים, מיקום הנכס ומאפייניו, יכול שמאי המקרקעין לשקף את ערכו המדויק. יצוין כי לרוב נוטים בעלי הנכס לשווק את הדירה בסכומים הגבוהים באופן ניכר מן המחירון של השוק.
מטרתו של השמאי מטעם הבנק היא לשקף אף היא את ערך הנכס. עם זאת, כאשר שמאי הבנק מספק הערכה נמוכה מזו שבה נוקבו בעלי הנכס הנוכחיים, הרי שהבנק עלול שלא לאשר את גובה המשכנתא הנדרשת. דבר זה, מציב את הרוכשים בפני מכשול פיננסי אליו חשוב להיערך מבעוד מועד.
עלותו של שמאי מקרקעין נע בין 2,000 ל-3,000 ש"ח, ואילו עלותו של שמאי מקרקעין מטעם הבנק לרוב תהא כמה מאות שקלים.
שכה"ט עבור עוה"ד למקרקעין
התשלום עבור עורך דין מקרקעין מגולם בשכר טרחה הנע בין 0.5% ל-1% משוויו של נכס המקרקעין.
שכר הטרחה מושפע מגורמים שונים לרבות מורכבות העסקה, הבדיקות המשפטיות המקדמיות הנדרשות, משך הזמן הנדרש מעורך הדין עבור הליווי המשפטי, טיפול במקרים פרטניים דוגמת שעבודים, עיקולים, מורכבות חוזה המכר, היבטי מיסוי המקרקעין ועוד.
יש לציין כי מרבית העסקאות לקניית דירה מביאות עמן מאפיינים דומים למדי, ולכן לא צפוי שכר טרחה חריג מטעמו של עורך הדין.
תשלום לעורך דין מטעם הקבלן (לדירות יד ראשונה)
הדבר כאמור נכון אך ורק לרכישת דירה מקבלן – על אף העובדה שאיננו לקוחותיו של עורך הדין מטעם הקבלן, הרי שעל-פי חוק הקבלן רשאי לדרוש תשלום בעבור שכר הטרחה של עורך דינו המייצג את העסקה באופן פרטני אל מול הרוכשים.
עורך הדין מטעם הקבלן מוגבל בשכר הטרחה עבורו מצד הרוכשים, כאשר נהוג לגבות או 0.5% מערך הדירה, או 5000 ש"ח, כאשר הסכום המשולם הוא הנמוך מבין השניים.
התייעצו עם משרדנו
משרד עורכי דין ישראל אליאב מעניק שירותי ייעוץ משפטיים מקיפים לרוכשים והמוכרים נכסי מקרקעין.
בכל שאלה והתייעצות, אנו מזמינים אתכם להשאיר לנו פניה באתר, לכתוב לנו בוואטסאפ או ליצור עמנו קשר טלפוני ישיר.