מכירת נכס מקרקעין מביאה עמה ציפייה לתשואה נאה מצד הבעלים הנוכחיים, כאשר רבים תולים את ציפיותיהם בכך שיוכלו לשפר את איכות חייהם ולרכוש נכס משודרג.
כחלק מתפקידיו השונים של עורך הדין למקרקעין אשר מלווה את התהליך, ישנו גם נושא תחזית תשלומי המס אשר צפויים לבעל הנכס כתוצאה מסגירתה של העסקה.
ישנם שני תשלומי מס אותם עלינו להכיר:
- מס שבח – מס אשר מוטל על הרווח, קרי ההפרש שבין ערך הנכס הנוכחי לבין ערך הנכס בעת בה נקנה לראשונה. כפי שוודאי רובכם מכירים מעולמות הנדל"ן, נכסי המקרקעין נוטים לעלייה עקבית בערכם עם מרוצת הזמן.
- היטל השבחה – השבחה משמעותה עלייה בשוויו של הנכס לאור פעולות השבחה שונות שבוצעו בו. דוגמת הוספת מרפסת, הרחבת הבית, תוספת קומה ועוד.
במאמר זה אפרט יותר אודות נושא היטל ההשבחה.
אודות המס
היטל ההשבחה משולם אל הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מטעמה של הרשות המקומית בה ממוקם נכס המקרקעין.
אתעכב לרגע על הבדל נוסף בינו לבין מס השבח, שכן מס השבח משולם למדינה.
גובהו של היטל ההשבחה הינו חמישים אחוזים מסך שווי ההשבחה עצמה, ויעדו הוא לכסות על הוצאותיה השונות של הוועדה המקומית.
פירוט הקריטריונים
היטל ההשבחה משולם כאשר הנכס עונה על אחד מבין הקריטריונים הבאים:
אישור תכנית בניין עיר חדשה
מוכר יותר בראשי התיבות תב"ע, מסמך המסדיר את שימושה של קרקע (למשל למגורים או לצרכים מסחריים), מה ניתן ומה אסור לבנות עליה ועוד.
חשוב יהיה לציין שגם פיתוחים סביבתיים בקרבת הבניין יכולים לחייב בתשלום היטל השבחה, דוגמת מתקן ציבורי המשרת את הכלל.
שימוש חורג
סעיף זה חוזר למעשה למסמך תכנית בניין עיר, והיתר שימוש חורג מאפשר לבצע שימוש החורג מן הפרטים שהוגדרו במפורט בתב"ע. לדוגמה שימוש בנכס לצורכי מגורים בתור משפחתון. דוגמה שגורה נוספת היא למשל מרפאת שיניים פרטית.
הקלה
כלומר, ביצוע פעולות מסוימות שחורגות מן הסעיפים שצוינו בתב"ע.
דוגמה נפוצה לכך שניתן לראותה במבנים וותיקים רבים היא הוספת מרפסות.
כיצד המס מחושב?
כפי שצוין לעיל, גובהו של המס עומד על 50% מן העלייה בעכו של נכס המקרקעין, וזאת כתוצאה מאחד מבין שלושת הקריטריונים: אישור תב"ע חדשה, שימוש חורג או לחילופין הקלה.
בעוד שבמס שבח ישנן מדרגות מס שרירותיות שיכולות לאפשר לנו לבצע את החישוב בקלות ופשטות, הרי שההיבטים לתשלום היטל ההשבחה מעט שונים.
במקרה זה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה שולחת שמאי מקרקעין אשר בודק את הנכס ומספק הערכה באשר לערכו שעלה כתוצאה מן ההשבחה.
על הוועדה המקומית לתכנון ובניה לספק את המידע הנדרש בלוח שומה ובו ניתן למצוא את פרטיו של הנכס לרבות הערך המשוער כתוצאה מן ההשבחה.
תנאים לקבלת פטור מתשלום מס השבחה
כמו היבטי מס אחרים, גם מס ההשבחה ישנם קריטריונים אשר יכולים להביא להקלה בגובה תשלום המס או לפטור מלא.
להלן סקירת הקריטריונים השונים:
- הפחתה ע"ס 5 אחוזים בהיטל ההשבחה על פרויקטי תמ"א 38
- שיקולה האישי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על מתן פטור חלקי או מלא
- השבחה בעבור הוספת מרחב מוגן
- השבחה באזורים המוכרזים ע"י המדינה בתור אזורי שיקום
- הרחבת דירה למגורים בשטח של עד 140 מטר רבוע, וזאת בתנאי שבעלי הנכס או קרוב משפחתו יגור בנכס לפרק זמן של 4 שנים מתום ההרחבה / הבנייה.
- השבחת קרקע בעבור הקמת מוסדות ציבוריים
- השבחת נכס שנערכה מטעמי נגישות
- השבחת קרקע / דירה לצורכי מגורים עבור בעלים אשר זכאים למתן סיוע מטעם תכנית משרד הבינוי והשיכון
האם ניתן לערער על גובה תשלום המס?
שאלה נפוצה היא באם ניתן או לא לערער על גובה תשלום המס.
התשובה שהיא אכן ניתן לערוך פנייה מסודרת אל הוועדה לתכנון ובנייה של הרשות המקומית הרלוונטית, ולבקש בחינה מחדש של השומה שנקבעה מטעם שמאי המקרקעין.
לשם כך, מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין פרטי לצורך הכנת השומה בטרם הפנייה.
ייעוץ משפטי
משרד עורכי דין ישראל אליאב מספק ליווי משפטי אישי בעסקאות נדל"ן פשוטות ומורכבות כאחד.
כחלק משירותי המשרד, אנו מעניקים תחזית מס מדויקת הן לרוכשים והן למוכרים נכסי מקרקעין.
להתייעצות וקבלת מידע נוסף, השאירו לנו פנייה באתר או צרו עמנו קשר טלפוני.