העברת דירה במתנה ללא תמורה
מושג שגור בעסקות במקרקעין הוא העברה ללא תמורה בין בני משפחה, כאשר הכוונה היא אל המשפחה הגרעינית. עסקה זו, מכונה גם בשם : עסקת מתנה.
יש לציין במסגרתה את שמות הצדדים בעסקה כגון: נותן המתנה (מי שמעביר במתנה את הנכס לבן המשפחה) ומי שמקבל את הנכס ללא תמורה. אין מדובר בהליך שונה במהותו, ויש לזכור כי זוהי עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין.
מבחינת העסקה במיסוי מקרקעין, כגון מס שבח ומס רכישה, התשכ"ג 1963, וכן תקנות מיסוי נוספות; עסקה זו של העברת נכס ללא תמורה, עליה להתקיים בתנאים מסוימים כגון פטור חלקי ממס שבח. יש לדעת, ההגדרה של מס רכישה בעסקת העברה ללא תמורה ,שונה מההגדרה של קרוב בנושא של מס שבח.
יש לציין, כי בהעברת דירה במתנה, אם לאחים או אחיות, דירה אשר התקבלה בירושה מהורים, סבים; הבעלים הנותן את הנכס במתנה לא יזכה בפטור ממס שבח. כאשר מדובר על העברה ללא תמורה בין אחים, כאשר הדירה לא התקבלה במסגרת ירושה, אם נותן המתנה לא זכאי לפטור ממס שבח, השומה תחושב לפי חישוב שווי הדירה, ועל פי עסקאות דומות באזור הנכס שמועבר במתנה לבן משפחה.
פרטים מפורטים יותר, ניתן למצוא לפי חוק מיסוי מקרקעין, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963.
ובאריכות - מהו התהליך?
במציאות הבלתי אפשרית של שוק הנדל"ן בישראל, שבה מחירי הדירות הולכים ומאמירים ללא הרף, אין ספק שקבלת דירת מגורים במתנה הינה משאת נפש של רובנו ככולנו.
בפועל, העברות כאלו מתרחשות בדרך כלל בקרב בני משפחה, כגון מהורה לילדו, מסבא לנכדו, בין בני זוג, וכיו"ב, וזאת מסיבות שונות. לעתים מדובר ברצון של בעל הדירה לסייע לבני משפחתו ולעזור להם במציאת דיור כבר בימי חייו, או ברצון למנוע סכסוכי ירושה לאחר מותו, וכדומה.
לא רבים אולי מודעים לכך, אולם גם העברת דירה במתנה, חינם אין כסף, נחשבת אף היא לעסקת מקרקעין מבחינת החוק, וזאת בדומה לעסקת מקרקעין רגילה, שבה משולמת תמורה עבור הדירה.
אמנם, מבחינה פרוצדוראלית, עסקת העברת דירה במתנה הינה פשוטה יותר, אולם גם עליה יש לדווח לרשויות מיסוי מקרקעין, וגם עבורה יש להמציא את כל אישורי המסים לטאבו (לשכת רישום המקרקעין) לצורך ביצוע רישום העברת הזכויות בדירה, וזאת משם נותן המתנה לשם מקבל המתנה.
מהם מסמכי עסקת העברת דירה במתנה?
באופן עקרוני, אין חובה לערוך הסכם להעברת הדירה במתנה בין הצדדים, וניתן להסתפק בתצהירים בלבד מטעם כל אחד מהצדדים, כשהם חתומים על ידים ומאומתים ע"י עו"ד. כלומר, תצהיר נותן מתנה מטעם הבעלים של הדירה, ותצהיר מקבל המתנה, מטעם מי שמקבל ממנו את הדירה.
עם זאת, ישנם מקרים שבהם בכל זאת מומלץ לערוך גם הסכם מתנה, וזאת במיוחד כשהבעלים של הדירה רוצה לקבוע תנאים מסויימים שיחולו על מקבל הדירה. למשל, נניח שהבעלים של הדירה רוצה למסור את הדירה במתנה ועם זאת להמשיך ולגור בה למשך פרק זמן מסויים. במקרה כזה, מוטב תמיד ולמען הסדר הטוב להעלות את התנאים הללו על גבי הכתב ובמסגרת הסכם מסודר וערוך כדין.
בנוסף, יש לערוך גם את המסמכים הבאים:
- שטר מכר/העברת חכירה, חתום על ידי שני הצדדים, ומאומת על ידי עו"ד.
- אם נדרשת גם בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת מקבל המתנה, יש להכין גם בקשה כזו, כשהיא חתומה ומאומתת ע"י עו"ד.
- יפוי כח בלתי חוזר מטעם נותן הדירה לבא-כוחו, לצורך העברת רישום הזכויות בדירה בטאבו על שם מקבל הדירה.
- אם הזכויות בדירה אינן רשומות בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, יש לחתום גם על מסמכים נוספים עבורן, כפי שכל אחת מהן דורשת.
העברה במתנה של דירה שרובצת עליה משכנתא
דירות שנמסרות במתנה הינן בדרך כלל דירות שנקיות ממשכנתא. אולם, לעתים נמסרות במתנה גם דירות כאלו.
מטבע הדברים, הרבה יותר מסובך להעביר דירה שרובצת עליה במשכנתא, וזאת בין אם ההעברה נעשית בתמורה ובין אם לאו. שכן, העברה זו מותנית בקבלת הסכמת הבנק, והבנק מצידו לא יסכים לתת את הסכמתו לכך לפני שתיפרע יתרת חוב המשכנתא כלפיו.
במקרה כזה, נותן המתנה ייאלץ לפרוע את כל יתרת חוב המשכנתא כלפי הבנק לפני שהוא יוכל להעביר את הזכיות בדירה בטאבו למקבל המתנה. למקרה זה יש חריג, כאשר מדובר בבעלים של דירה שרוצה להעביר מחצית ממנה במתנה לבן זוגו, שאז יתכן שהבנק יסכים לאשר את ההעברה מבלי שכל חוב המשכנתא יפרע במלואו קודם לכן, אולם בתנאי שגם בן הזוג יהפוך ללווה שאחראי לפרעון חוב המשכנתא כלפיו, לפי לו"ז התשלומים שלו.
ומה לגבי האפשרות שמקבל המתנה יפרע בעצמו את יתרת חוב המשכנתא לבנק? ובכן, מדובר באפשרות לא מומלצת במקרה של העברת דירה במתנה בין קרובי משפחה, מאחר שיתכן שרשויות מיסוי מקרקעין ייראו בפרעון חוב המשכנתא על ידי הקונה כסוג של תשלום תמורה עבורו, דבר שעלול לשלול את הטבות המס שניתנות בהעברות כאלו, כמפורט להלן.
האם יש לשלם מסים גם בעת העברת דירה במתנה?
כפי שצויין לעיל, החוק רואה בעסקת העברת דירה במתנה כעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, ולכן גם היא מחוייבת בתשלום מסים, וגם לגביה יש לקבל את כל אישורי המסים שנדרשים ביצוע העברת הזכויות בטאבו, כלומר: אישור מס שבח, אישור מס רכישה, ואישור עיריה בדבר העדר חובות בגין מסי ארנונה, מים, והיטל השבחה.
יחד עם זאת, גם המחוקק הישראלי מודע לכך שרוב עסקאות העברת הדירה במתנה נעשות בין קרובי משפחה מסויימים, ולכן הוא נתן להם הטבות מס שונות, אם כי יש לשים לב שההגדרה של אותם "קרובי משפחה" איננה אחידה, אלא משתנה מחוק לחוק.
ביתר המקרים שבהם מתבצעת העברת דירה במתנה שלא בין קרובי משפחה , מומלץ לבדוק האם ניתן לקבל פטורים או הנחות בתשלום מסים אלו מכח הוראות חוק אחרות.
פטור מלא ממס שבח בעסקת העברת דירה במתנה בין קרובי משפחה
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 מעניק פטור מלא ממס שבח למי שנתן דירה שלו במתנה לאחד מקרובי המשפחה הבאים שלו:
בן/בת זוג שלו, הורה, הורי הורה (סבא וסבתא), צאצא (ילדים), צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה.
בנוסף, הוא יהיה זכאי לקבל פטור מלא ממס שבח אם הוא יתן את הדירה במתנה לאח או אחות שלו, אולם זאת רק בתנאי שגם הוא עצמו קיבל קודם לכן את אותה דירה במתנה או בירושה מאחד ההורים שלו או מאחד מהורי ההורים שלו (סבא או סבתא).
תשלום 1/3 מס רכישה בעסקת העברת דירה במתנה בין קרובי משפחה
תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 קובעת שמי שקיבל דירה במתנה יצטרך לשלם 1/3 בלבד מתשלום מס הרכישה שחל עליו, בתנאי שהדירה ניתנה לו אחד מקרובי המשפחה הבאים שלו:
בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות (כלומר, הטבת המס לגבי קבלת דירה במתנה מאח או אחות חלה לגבי כל דירה של האח או האחות, ואיננה מותנית בכך שהם עצמם קיבלו את הדירה במתנה או בירושה מאחד ההורים שלו או מאחד מהורי ההורים שלו (סבא או סבתא).
פטור מלא ממס רכישה בעסקת העברת דירה במתנה בין בני זוג שגרים בה יחדיו
תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 קובעת שמי שקיבל דירה במתנה מבן זוג שמתגורר איתו בדירה, זכאי לפטור מלא ממס רכישה.
פטור מלא מהיטל השבחה בעסקת העברת דירה במתנה בין קרובי משפחה
סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 קובע שהעברת דירה במתנה בין קרובי משפחה איננה נחשבת "מימוש זכויות" במקרקעין, ועל כן גם איננה מחוייבת בתשלום היטל השבחה, וזאת בתנאי שהדירה ניתנה במתנה לאחד מקרובי המשפחה הבאים:
בן זוג, הורה, הורה הורה (כלומר, סבא או סבתא), צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם.
רישום העברת זכויות בטאבו לגבי דירה שנמסרה במתנה
לאחר קבלת כל אישורי המסים, ניתן לגשת לשלב האחרון והסופי של ביצוע עסקת העברת הדירה במתנה, הוא רישום הזכויות בטאבו על שם מקבל המתנה.
לשם כך יש להמציא לטאבו את שני התצהירים (של נותן הדירה ומקבל הדירה), שטר המכר/העברת החכירה, אישור מס שבח, אישור מס רכישה, ואישור העיריה.
בנוסף יש להמציא את צילומי תעודות הזהות של הצדדים ואישור תשלום אגרת רישום עסקת המתנה.
כיום עוה"ד יכולים לבצע את כל הפעולות הללו באופן מקוון באתר האינטרנט של לשכת רשות המקרקעין.
העברת דירה ללא תמורה: מהי תקופת הצינון?
מקבל המתנה, יצטרך להמתין 3 שנים, בין המועד שבו הנכס הועבר לידיו לבין מועד מכירתו, אחרת בעיני הרשויות יפורש מצב שנותן הנכס, אשר ביצע העברה ללא תמורה, מכר את דירתו.
אם מקבל המתנה לא גר בנכס או שמי מקרוביו לא גר בנכס, יהיה עליו להמתין 4 שנים עד למכירתו.
אם מדובר על קטין כמו למשל תרחיש של העברה במתנה לילדים, או נכדים שהם קטינים, תקופת הצינון תהיה ל-4 שנים.
יש לציין, כי באוגוסט 2013, השתנה החוק וכן ההגדרות ל-"קרוב" בנושא העברה ללא תמורה של נכס. בתיקון חוק זה, הוחרגו אחים ולכן, לפי הפרשנות החדשה, רשות המיסים הטילה ספק באמיתות ההעברה בין האחים. כאשר אמיתותה של עסקת מתנה תיבדק ותוכח, יאושר הפטור ממס השבח.
יש לציין, כי על נכס שנרכש ישירות ע"י האח שביצע עסקת מתנה, לא יחול פטור ממס שבח בהעברה של הנכס במתנה בין האחים. עוד יצוין כי בעסקאות של העברה ללא תמורה אשר נערכו לפני 31.12.13, תקופת הצינון משנה עד ל-4 שנים מיום ביצוע עסקה זו.
מה קורה כאשר על בעל הנכס שמבצע את ההעברה עדיין רובצת משכנתא?
בהעברת זכויות על מקרקעין, כאשר רובצת על שם המוכר משכנתא, הבנק למשכנתאות ידרוש מצד הבנק, שהחוב של המשכנתא יסולק עד למועד העברת הזכויות.
יש לדעת, כי סילוק החוב עד למחיקת המשכנתא, מבוצע לרוב ע"י תשלומים אשר נקבעו מראש בהסכם המכר באמצעות לוח תשלומים. כאשר מדובר על עסקה כגון העברת נכס ללא תמורה לבן משפחה, לא יהיה קיים לוח תשלומים.
הבעיה נוצרת, כאשר אין מספיק הון עצמי לכיסוי שאר החוב של המשכנתא. עו"ד מקרקעין, יוכל לפתור את הסוגיה הזאת באמצעות רישום המשכנתא על שמו של המעביר.
בגלל שמדובר על עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, עסקה זו חייבת להיות מדווחת למיסוי המקרקעין ע"י הגשת טופס מיוחד לבקשת פטור ממס שבח וכן, פטור חלקי מתשלום מס הרכישה.
אישורים של מס שבח ומס רכישה ישמשו להעברת הזכויות. האישורים בדבר מס השבח והרכישה ישמשו למטרת העברת הזכויות יחד עם אישור העירייה ומסמכים נוספים אותם נידרש להמציא על מנת להשלים את רישום הזכויות בטאבו.
יש לציין, כי אישורי העירייה בעסקה של העברה ללא תמורה, לא מטילים על מי שקיבל במתנה את הנכס, לשלם תשלום של היטל השבחה, אך מצד שני על מקבל המתנה לחתום על כתב התחייבות, אשר בו הוא נוטל על עצמו את החבויות בגין היטל ההשבחה במועד אשר בו ימכור את הנכס בעתיד.
לייעוץ בנושא קבלת דירה במתנה התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
ייעוץ עם עו"ד מקרקעין
עסקת מקרקעין כגון העברה ללא תמורה, הינה עסקה מורכבת מבחינה משפטית שמוטב יהיה לבחון ייעוץ ומעורבות של עורך מומחה בתחום.
כאשר רוכשים נכס, הרוכש יהיה חייב במס רכישה ואילו המוכר ישלם מס שבח. כאשר מדובר על עסקת מתנה גם נותן המתנה וגם מקבל המתנה יקבלו הטבות מס.
יש לדעת, כי מס רכישה נחשב למס מדורג והשיעור שלו יהיה שונה בהתאם לנסיבות הרכישה כמו: רכישה של נכס ראשון, נכס שני וכיוצא בכך. כאשר רוכשים נכס ראשון, ניתן לראות דירוג של 0%,3.5%,5%,8% ו-10%. כאשר הנכס הוא נכס שני, שיעור מס הרכישה יהיה גבוה יותר.
פטור מס שבח בעת העברת דירה ללא תמורה
פטור זה אינו מוחלט, וכאשר מתבצעת עסקת מקרקעין כגון העברה ללא תמורה, אין זה אומר כי מקבל המתנה פטור לחלוטין ממס השבח.
מדובר בדחיית מס, אך כאשר מקבל המתנה יהיה מעוניין למכור את הנכס שהועבר לו במתנה, מס השבח, למעשה יחושב רטרואקטיבית למועד רכישת הנכס ע"י נותן המתנה. חשוב לציין, כי בעסקת מתנה, אם אין מדובר בקרוב משפחה, המיסוי המלא יחול על עסקה זו כעסקת מקרקעין סטנדרטית וללא הטבות או הקלות.
לייעוץ משפטי וקבלת מידע נוסף מעורך דין מומחה להעברה במתנה, צרו קשר טלפוני או השאירו פניה באתר לקבלת שיחה חוזרת.
כיצד מבצעים העברת מגרש ללא תמורה בין אחים? האם ישנו הבדל בין העברת מגרש במתנה לבין נכס כגון דירה? ומה ההליך הנדרש להעברת נכס מסחרי ללא תמורה? בכל שאלה והתייעצות בנושא העברת דירה במתנה, ניתן ליצור קשר עם משרדנו בוואטסאפ, טלפונית או בהשארת פניה לקבלת שיחה חוזרת.