עסקאות מקרקעין רבות מתרחשות מדי יום ברחבי העולם. שמאות המקרקעין, עוסקת בהערכת שיווי הנכסים והקרקעות למטרות השונות, בהן גם תחום המגורים. מדובר בחלק בלתי נפרד כמעט מחתימה על עסקה בטוחה בתחום. שירות חיוני הן לקונה והן למוכר לקביעת שווי הנכס.
שמאי המקרקעין משתמשים במגוון מדדים וגורמים על מנת להגיע להערכת שווי מדויקת, ומספקים נקודת מבט חסרת פניות שעשויה להשפיע על מכירות או רכישות של נכסים.
במאמר שלפניכם נסביר מהו שמאי מקרקעין, מדוע כדאי לקחת שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה ומהו עתיד לבחון בעת תהליך השמאות בדירת המגורים.
תפקידו של שמאי מקרקעין
ביטול עמימות או הערכות היתר הפוטנציאליות של שוויו האמתי של הנכס, מאפשרת חתימה על עסקה הוגנת. באחריותו של השמאי להגיש למזמין מידע מפורט, ניתוח נתונים ופרשנות מומחה מדויקת.
למשל בעת הגשת בקשה לקבלת הלוואה למשכנתא. הבנק המלווה מסתמך (בין היתר) על הערכת השמאי כדי לוודא שגובה ההלוואה המבוקשת תואם את שווי הנכס, שהרי הנכס עצמו משמש עבור הבנק כבטוחה.
דרישות לימודים ורישוי לשמאי מקרקעין
מקצוע שמאות המקרקעין בישראל מוסדר בחוק שמאי המקרקעין, התשס"א-2001. מועצת שמאי המקרקעין היא שאחראית על רישוי והסמכת שמאי המקרקעין.
דרישות המינימום הנדרשות משמאי לשם רישום ב פנקס שמאי המקרקעין הן השכלה אקדמאית, עמידה בכל הבחינות של מועצת השמאים והתמחות בת 40 שעות בשבוע למשך שנה שלמה.
תהליך ההערכה הכללי
באופן טבעי תהליך השמאות ישתנה בהתאם לסוג הנכס, מיקומו ומטרת השמאות. אך כמובן שישנם מספר שלבים קבועים ואוניברסליים הכלולים בכל הערכת מקרקעין. ראשית יוודא השמאי את מעמדו המשפטי של הנכס תוך איסוף נתונים כמו רישומי בעלות, רישומי יעוד ופרטים נחוצים נוספים. את המידע לגבי הנכסים השונים, מוצא השמאי בלשכת רישום המקרקעין.
אחר-כך יערוך השמאי בדיקה יסודית של הנכס, מדידת שטח רצפה, בחינת איכות הבנייה, מצב התשתיות המיקום ועוד. לאחר הבדיקה במקום, יבצע השמאי ניתוח שוק השוואתי מפורט בין הנכס הנבדק לבין נכסים דומים באותו אזור. כאלה שכרגע מועמדים למכירה ונמצאים בשוק כמו גם כאלה שנמכרו לאחרונה. ובסופו של התהליך, השמאי אוסף את כל הנתונים שליקט ובחן ועורך דוח שמאות מקיף, החושף את שווי הנכס.
תהליך הערכה לדירת מגורים
כאשר מגיע שמאי לבדיקת דירת מגורים, יבחן מספר רב של גורמים ומאפיינים על מנת להגיע, בסופו של דבר, לשווי השוק הנכון והמדויק שלה. הבנת הגורמים והמאפיינים יסייעו למוכרים ולרוכשים להבין ולהכיר את ערך הנכס המדובר. אלה הם הדברים אותם יבחן שמאי בבואו לבדוק דירת מגורים:-
מיקום
האזור בו נמצא הנכס. שווי הנכס מושפע באופן משמעותי מסביבתו. השמאי יבחן גורמים כמו שיעור פשיעה מקומי, קהילתיות, מצב סוציואקונומי, קרבה למתקני ציבור, בתי ספר, תחבורה ציבורית ועוד.
השמאי גם יבדוק את מיקום הדירה בתוך הבניין. האם נשמע בה רעש מהכביש הראשי, או נשקף ממנה נוף יפה, גובה הקומה משפיע גם הוא על שווי הנכס. האם בתכניות הפיתוח העתידיות עתיד לקום לפני הבניין מגדל מגורים שיחסום את הנוף או, כביש סואן…ועוד.
מצב חיצוני
שמאי מקרקעין יבדוק את מצבה החיצוני של הדירה. אם ישנם נזקים חיצוניים כמו כתמי מים, או בעיות מבניות שונות. את איכות הבנייה, הקירוי ומערכות החשמל והאינסטלציה. אם הדירה כוללת מרפסת, חניה, גינה, אם בבניין ישנם מתקנים משותפים כמו חדר כושר או בריכת שחייה.
מצב פנימי
שמאי המקרקעין יבדוק ביסודיות רבה את הקירות, התקרות והמרצפות כדי לאתר נזקים, סימנים של מזיקים שונים, דליפות/רטיבות, סדקים ועוד. גם את תכנון הדירה, מספר החדרים והפריסה שלהם, מספר חדרי האמבטיה, השטח הבנוי הפרטי והשטח הכללי, רמת האביזרים והגימורים, נלווים כגון הסקה מרכזית, מערכות מיזוג אוויר ועוד.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
השוואות ותחזיות
השוואת מאפייני הנכס הנבדק לנכסים דומים שנמכרו לאחרונה באותו אזור, תסייע לשמאי להעריך את שווי הנכס בהתאם לתכונותיו הטובות יותר והטובות פחות ביחס לנכסים הדומים. בהכירם, מתוקף מקצועם, את מגמות הנדל"ן המקומיות, יודעים השמאים לזהות את ההיצע והביקוש העתידיים לנכסים באזור.
דירות ובתים באזורים המראים סימני צמיחה יקבלו לרוב הערכות שווי גבוהות יותר מאשר בתים באזורים שבמגמת ירידה. שמאי מקרקעין גם ידע לתת מידע על פוטנציאל הכנסה מנכסים להשכרה.
לסיכום
תפקידו של שמאי המקרקעין לגלות את הנסתר, לחקור את מה שאינו גלוי לעינם של המוכר או הקונה. זיהוי פוטנציאל עתידי שעשוי להשפיע על שווי הנכס.
דו"ח שמאי שכזה מנגיש למוכר מידע חשוב ותובנות רבות לפיהן יוכל, אם ירצה, להעלות את שווי הנכס אותו הוא מבקש למכור, ולקונה מעניקה הערכת שווי אובייקטיבית הדרושה להחלטות פיננסיות מושכלות.