העליה המסחררת והמתמדת במחירי הדיור בארץ גורמת ללא מעט אנשים לשקול רכישת דירה במסגרת הליך של כינוס נכסים, שלכאורה אמור להוזיל את מחיר הדירה בשיעור של 10% – 20% ממחיר השוק.
לפיכך, חשוב להבין מהו בכלל הליך כינוס נכסים, כיצד הוא מתבצע, ומהם היתרונות והחסרונות של רכישת דירה במסגרת הליך שכזה.
מהו הליך כינוס נכסים?
כינוס נכסים הינו הליך משפטי שמשמש לתפיסת נכסים של חייבים ונטילת שליטה בהם, וזאת בדרך כלל על מנת לפרוע חוב קיים באמצעות התמורה שמתקבלת ממכירתם.
ככלל, קיימים שני סוגים של כינוס נכסים. בדרך כלל מדובר בהליך מימוש נכסים ספציפיים שמושכנו על ידי חייב פרטי או תאגיד כערובה להבטחת פרעון חוב, או נכסים שהוטל עליהם עיקול במסגרת הליכי הוצל"פ או משפט (כגון נכסי מקרקעין או נכסי מטלטלין, לרבות ציוד מקצועי, כלי רכב, מניות, וכיו"ב). בנוסף קיים גם כינוס נכסים של חברה, אשר מתייחס להליך מימוש שיעבוד צף על נכסי חברה בפירוק עקב חדלות פרעון.
מהי רכישת דירה מכונס נכסים?
הביטוי "קניית דירה מכונס נכסים" מתייחס בדרך כלל לרכישת דירה מעו"ד של נושה שמונה ככונס נכסים על ידי לשכת ההוצל"פ או בית המשפט כדי למכור דירה של החייב לצורך פרעון חובו לנושה.
לדוגמא, כאשר אדם פרטי נטל הלוואה מהבנק שמובטחת במשכנתא לצורך רכישת דירה, אולם בדיעבד הוא לא עמד בהחזר ההלוואה, הבנק יפתח בהליך למימוש המשכנתא בלשכת ההוצל"פ, שבמסגרתו הדירה תימכר לצורך פרעון החוב לבנק מתוך התמורה שתתקבל.
קניית נכס מכונס נכסים: כיצד מאתרים דירות שנמצאות בהליך כינוס נכסים?
ניתן לאתר דירות שנמצאות בהליכי כינוס נכסים באינטרנט באמצעות מודעות על מכרזים למכירת הדירות שמפרסמים כונסי הנכסים, ואשר מתפרסמות בעיקר באינטרנט ובעיתונים יומיים. לעתים ניתן לאתר אותן גם במשרדי מתווכי מקרקעין.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
כיצד רוכשים דירה שנמצאת בהליך כינוס נכסים?
תהליך רכישת דירה שנמצאת בכינוס נכסים מורכב ממספר שלבים, וזאת כמפורט להלן:
פרסום מודעה
כונס הנכסים מפרסם מודעה על מכרז למכירת נכסים שנמצאים בהליך כינוס נכסים ("הזמנה להציע הצעות לרכישת נכס…"), אותן ניתר לאתר בדרך כלל באינטרנט ובעיתונים היומיים, כאמור לעיל.
נוסח המודעה כולל בדרך כלל פרטים ראשוניים ובסיסיים על הנכס (כתובת, שטח, גוש/חלקה); הצהרה שהנכס שנמכר כפי שהוא, AS IS; גובה ותנאי העירבון; מועד אחרון להגשת ההצעה; מועד לקיום סיור בדירה; האם תיערך התמחרות במסגרת המכרז; פרטי קשר של כונס הנכסים, ועוד. ככל שפרטיה הראשוניים והבסיסיים של הדירה מתאימים לכם לכאורה, מומלץ להתקשר למשרדו של כונס הנכסים כדי לנסות לקבל ממנו פרטים נוספים שאינם מצויינים במודעה.
ביקור בנכס ועריכת בדיקות
יש לערוך את כל הבדיקות שמקובל וצריך לעשות לפני כל רכישת נכס מקרקעין, מבחינה פיזית, משפטית-קניינית, ותכנונית. כאמור, במסגרת המודעה, כונס הנכסים מפרסם גם מועד לקיום סיור מרוכז בנכס של כל הקונים הפוטנציאליים שמתעניינים ברכישתה. לפיכך, יש להופיע בנכס במועד זה, לבדוק את מצבו הפיזי ואת סביבתו, לוודא שלא קיימים לגביו מטרדים כלשהם, כגון מטרדי רעש, ריח, וכיו"ב.
בנוסף, יש לבצע את כל יתר הבדיקות שמקובל וצריך לעשות לפני כל רכישת נכס מקרקעין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ובמחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצא הנכס, ולרבות בדיקת נסח הטאבו ומסמכי רישום הבית המשותף של הנכס כדי לברר את מצב הזכויות שרשומות לגביו, האם קיימות לגביו הצמדות מהרכוש המשותף (חניה, מחסן, גג, וכדומה), ועוד.
הגשת ההצעה
ככל שהחלטתם שאתם מעוניינים בנכס, יש לעיין במסמכי המכרז שפורסמו על ידי כונס הנכסים, שכוללים בדרך כלל את המסמכים הבאים:
- (א) טופס ההצעה. טופס שכולל בעיקרו את פרטי המציע וסכום הצעתו לרכישת הדירה.
- (ב) חוזה המכר. נוסח חוזה המכר שייחתם בין כונס הנכסים לקונה שהצעתו תתקבל ותאושר, אשר כולל את פרטי הנכס, נסיבות מכירתו, התמורה ותנאי התשלום, זכויות וחובות של הצדדים לעסקה, תשלומי המסים, ועוד. נוסח החוזה אינו פתוח למו"מ או לשינויים כלשהם בין הצדדים.
- (ג) חוות דעת שמאי. לעתים כונס הנכסים מצרף גם חוות דעת שמאי מקרקעין שכוללת בעיקרה את הערכת שווי הנכס.
יש למלא את טופס ההצעה ולהגיש אותה במועד לכונס הנכסים בצירוף ערבון שיחולט שבמידה שהמציע יחזור בו מהצעתו לרכישת הנכס. לרוב מדובר בשיק בנקאי או ערבות בנקאית בגובה של 5% – 10% מגובה ההצעה של המציע.
התמחרות
לעתים כונס הנכסים בוחר לקיים התמחרות, קרי, מכירה פומבית, בין המציעים השונים שהגישו בפניו הצעות לרכישת הנכס, וזאת כדי למכור את הנכס למרבה במחיר. לפיכך, המחיר ההתחלתי והראשוני בהתמחרות יהיה לרוב בגובה סכום ההצעה הגבוה ביותר שהוגש לכונס.
הזוכה בהתמחרות יהיה המציע שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר לרכישת הנכס. כל יתר המציעים יקבלו בתום ההתמחרות את הערבון שנמסר על ידם לכונס.
מתן הזדמנות לחייב לפדות את הנכס
לאחר שנקבע מי יהיה הקונה שזכה במכרז, בין במסגרת התמחרות ובין בלעדיה, על כונס הנכסים לתת לחייב בעל הנכס הזדמנות לפדות את הנכס שלו באמצעות תשלום ששווה למחיר שהציע הקונה שזכה במכרז.
אישור המכירה
ככל שהחייב לא יוכל לפדות את הנכס, יש לאשר את מכירת הנכס לקונה שזכה במכרז באמצעות קבלת צו מטעם ראש ההוצל"פ או בית המשפט שבמסגרתו התנהל הליך כינוס הנכסים של הנכס, אשר מורה למכור את הנכס לזוכה כשהוא נקי מכל שיעבוד, עיקול, וזכות צד ג' אחרת.
חתימת חוזה המכר
לאחר קבלת הצו שמאשר את מכירת הנכס לקונה, על הכונס והקונה לחתום על חוזה המכר. העברת החזקה בנכס ורישום הזכויות על שם הקונה יבוצעו לאחר תשלום מלוא התמורה על ידי הקונה וביצוע כל יתר התחייבויות הקונה לפי תנאי החוזה.
מהם היתרונות והחסרונות של רכישת דירה מכונס נכסים?
יתרונותיו וחסרונותיו של הליך רכישת דירה מכונס נכסים נגזרים בעיקרם מאופן ביצוע הליך זה לפי שלביו כאמור לעיל, וזאת כפי שיפורט להלן.
יתרונות ברכישת דירה מכונס נכסים
- מחיר מוזל
בעוד שבמכירה רגילה של דירה, שמנוהלת על ידי בעל הדירה בעצמו, שאיפתו הטבעית היא להשיג את המחיר הגבוה ביותר עבור הדירה, אזי במכירת דירה שמנוהלת ע"י כונס נכסים השאיפה איננה רק להשיג את המחיר הגבוה ביותר עבורה, אלא גם למכור אותה בהקדם האפשרי כדי לפרוע את חובותיו של בעל הדירה לנושה.
כתוצאה מכך, ייתכנו מקרים שבהם כונס הנכסים יסכים להתפשר ולמכור את הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק שלה, לרוב בשיעור של 10% – 20%. עם זאת, ככל שלדירה יהיה ביקוש גבוה, סביר להניח שמחירה יהיה כשל מחיר השוק או קרוב אליו. - רכישה בטוחה
כאשר רוכשים דירה מכונס נכסים, הדירה מועברת לקונה כשהיא נקיה מכל זכויות של צד שלישי, לרבות חובות, עיקולים, שיעבודים, וכיו"ב, וזאת בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר.
עובדה זו מבטיחה לקונה ראש שקט ורגוע, ללא כל דאגות לגבי אמינות המוכר והזכויות שרובצות על הנכס.
חסרונות ברכישת דירה מכונס נכסים
- עיכובים ביורוקרטיים
רכישת דירה בכינוס נכסים עלולה להיות ארוכה יותר מרכישה רגילה, מאחר שהיא כרוכה בביצוע כל שלבי המכירה בהתאם לחוק ואישור לשכת ההוצל"פ/בית המשפט. מצד שני, מאחר שחוזה המכר נחתם כפי שהוא וללא שינויים, נחסך ממנה שלב ניהול המו"מ. - הדירה נמכרת כפי שהיא, AS IS, וללא אחריות למצבה
כונס הנכסים מוכר את הדירה כפי שהיא, AS IS, וללא כל חובת גילוי, כלומר, מבלי שהוא מחוייב לתת הצהרות והתחייבויות כלשהן לגבי מצב הדירה, חריגות בניה, וליקויים ופגמים שקיימים בה, ככל שישנם. לפיכך, ככל שמתגלים בדירה ליקויים כלשהם לאחר חתימת החוזה (ואף לפני כן), לכונס אין אחריות לגביהם, ואין הוא מחוייב לתקנם.
גם סעיף 29 לחוק הגנת הצרכן מעניק פטור מאחריות להטעיה לגבי מכירת נכס ע"י בית משפט, הוצל"פ, או כל רשות אחרת לפי הדין. - חוסר ודאות לגבי ביצוע העסקה
ביצוע העסקה איננו ודאי והוא עלול להתבטל וזאת בהתקיים לפחות שני מקרים. האחד, במידה שבעל הנכס/החייב הצליח לפדות את הנכס ולהסדיר את חובותיו לנושה.
השני, במידה שלשכת ההוצל"פ או בית המשפט החליט שלא לאשר את המכירה לקונה הזוכה במכרז מסיבה כלשהי, ולרבות מאחר שהמחיר שהוצע על ידו נמוך מדי.
התייעצות משפטית בנושא קניית דירה מכונס נכסים
ברוכים הבאים למשרד עורכי דין ישראל אליאב.
לרשותי ניסיון של למעלה מ-25 שנים בליווי רוכשים ומוכרים, כל זאת תוך שימת דגש על יחס אישי, זמינות גבוהה ומענה לכל שאלה והתלבטות.
בחיפושכם אחר קניית נכס, מומלץ לרתום לצדכם עורך דין מקרקעין מנוסה שיבחן אותו על כל היבטיו השונים.
בכל שאלה והתייעצות, ניתן לפנות אלי טלפונית, להשאיר פניה באתר או לכתוב לי בוואטסאפ.
כל עסקת נדל"ן באשר היא, מצריכה שעין מקצועית תבחן ותאשר כי אכן מדובר בצעד כלכלי נכון.
היתרון שמבדיל קניית דירה מכונס נכסים מקניית דירה, למשל מבעלי נכס (יד שנייה) הוא שערך הנכס נמוך ב-10-20% מן המחיר בשוק.
בשונה מימים עברו, האינטרנט הוא מקור מידע נהדר ובו ניתן למצוא מודעות אודות מכרזים למכירת נכסים מסוג זה.
למשרדנו ניסיון של למעלה מ-25 שנים בליווי עסקאות מקרקעין על סוגיהן, לרבות עסקאות כינוס נכסים.