הסכם מכר במקרקעין הוא חוזה משפטי המסדיר את מכירת הנכס במקרקעין בין שני צדדים – המוכר והקונה. ההסכם מפרט את התנאים, הזכויות והחובות של הצדדים בעסקת הנדל"ן, והוא כולל בדרך כלל מספר מרכיבים עיקריים.
חשוב לציין כי כל חוזה מכר מביא עמו תנאים שונים והתייחסות לנסיבות שונות. על-כן, אין לפרש את המידע שלהלן ככזה המכתיב כיצד חוזה המכר העתידי שלכם ייראה. עם זאת, יש לראות בכך כמידע המציג בכללותו את הנושא.
חוזה המכר יכלול:
- פרטי הצדדים: שמות המוכר והקונה, פרטי זיהוי שלהם כמו תעודת זהות או מספר חברה במקרה של חברה.
- פרטי הנכס: תיאור מדויק של הנכס הנמכר, כולל כתובת, גוש וחלקה, ותיאור נוסף אם יש צורך, כמו גודל הנכס, תכניות בניין וכדומה.
- מחיר הרכישה: הסכום שהקונה ישלם למוכר עבור הנכס. בדרך כלל, הסכום מחולק לתשלומים, ותנאי התשלום מפורטים בהסכם.
- פעימות (מועדי) התשלום והמסירה: מועדים בהם על הקונה לשלם את התשלומים הנדרשים ומועד המסירה של הנכס לקונה
- הצהרות והתחייבויות: התחייבויות המוכר בנוגע למצב הנכס, היעדר עיקולים או שעבודים, והצהרות אחרות הנדרשות על פי החוק.
- זכויות קנייניות ושעבודים: בדיקת המצב המשפטי של הנכס כדי לוודא שאין זכויות של צדדים שלישיים המפרות את זכויות הקונה או המוכר.
- תנאים מתלים: תנאים מסוימים שעליהם להתקיים כדי שההסכם יהיה בתוקף, כמו קבלת אישור מהבנק למשכנתה, או אישור גורמים רשמיים.
- הפרות וסעדים: פירוט של מה יקרה במקרה שאחד הצדדים מפר את ההסכם, כולל פיצויים או ביטול העסקה.
האם הסכם מכר מוכרח להיכתב על-ידי עורך דין?
לא, אבל.
נאמר זאת מיד: אין כל חוק המורה על כך שעורך דין ינסח עבורכם את הסכם המכר. עם זאת, חשוב לזכור כי הסכם מכר במקרקעין הוא כלי משפטי חשוב וקריטי בעסקאות נדל"ן.
החוק עם זאת, כן מחייב שההסכם ייחתם ויאושר בידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, זאת כדי להבטיח שכל הצדדים מוגנים ושכל התנאים המשפטיים מתקיימים.
כיצד הסכם מכר יכול להשתנות בין עסקת מקרקעין אחת לאחרת?
הסכם מכר במקרקעין יכול בהחלט להשתנות בין עסקאות שונות. גם עסקאות דומות מאוד, עודן מתבצעות בין צדדים המביאים עמם נסיבות שונות והסכמות שונות.
בהתאם לסוג הנכס, הצדדים המעורבים ותנאי העסקה הספציפיים, כך יושפע גם הסכם המכר וניסוחו.
הנה כמה דוגמאות לאופן שבו הסכם מכר יכול להשתנות:
1. סוג הנכס
הסכם מכר לדירת מגורים יכול לכלול סעיפים הקשורים לשיפוצים, תחזוקה, ושימוש במתקנים משותפים כמו חניה או גינה. לדוגמה: ייתכן ויהיה צורך לכלול סעיפים הנוגעים להצהרות לגבי מצב התשתיות של הנכס או התחייבות המוכר לבצע תיקונים מסוימים לפני המסירה.
לעומת זאת, הסכמים הנוגעים למכירת מגרשים ריקים יכולים לכלול תנאים מיוחדים הקשורים לזכויות בנייה, אישורי תכנון והיתרים. לדוגמה, הקונה עשוי להכניס תנאי שמתלה את העסקה בקבלת היתר בנייה.
2. תנאי התשלום
פעימות התשלום הן אינן עובדה מוגמרת אחת, והצדדים יכולים להגיע בינם לבין עצמם להסכמות על מועדי תשלום שונים.
כך למשל, גם ייתכן שבעסקה אחת הצד הקונה יהיה מסוגל לשלם את כלל ההון הנדרש ללא משכנתא, בעוד שעסקה אחרת תהא תלויה ביכולתו של הצד הקונה לקבל אישור למשכנתא או הלוואה בנקאית אחרת.
הסכם מכר יכלול פירוט לגבי לוח התשלומים, אופן התשלום (למשל, העברה בנקאית, המחאות) וערבויות שניתנות בכל שלב.
3. מצב הנכס ומעמדו המשפטי
בחלק מן המקרים, המצב של הנכס ומעמדו המשפטי עולים כבר בשלב הבדיקות המקדמיות וחשוב לשים על כך את הדגש ולמצוא את הפתרון או באמצעות תנאים בהסכם המכר, או באמצעות פעולה יזומה מן הצד המוכר שיתקן את הליקויים שאותרו.
ההסכמים יכולים לכלול בדיקות שונות של המצב המשפטי של הנכס, כמו בדיקות טאבו, בדיקת עיקולים ושעבודים, והצהרות המוכר על מצב הנכס מבחינת חוקיות הבנייה, חריגות בנייה וכדומה.
4. תנאי מסירה
תנאי המסירה יכולים להשתנות.
למשל, דירה יכולה להימסר ריקה מריהוט או עם ריהוט מסוים שסוכם עליו. היו לשל מקרים בהם הרוכשים ביקשו שהארון יישאר כיוון שהדבר יקל עליהם והמוכרים מצידם הסכימו על-מנת שהעסקה תצא לפועל.
בעסקת מגרש לשם הדוגמה הנוספת, יתכן ויסוכם על מסירת הקרקע במצב פיזי מסוים (לדוגמה, פינוי פסולת בנייה).
5. סעיפי ביטול
הסכמי מכר יכולים לכלול גם סעיפי ביטול המתנים את העסקה בהתרחשות אירועים ספציפיים, כמו כשל בקבלת היתר בנייה או סירוב של גורם רשמי.
באופן כללי, הסכם מכר במקרקעין מותאם אישית לצרכים והנסיבות של כל עסקה ספציפית, ומומלץ לערוך אותו בסיוע של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין כדי להבטיח שכל ההיבטים המשפטיים והמסחריים של העסקה מטופלים כראוי.
האם אפשר לכתוב הסכם מכר ללא עורך דין ורק לבקש את חתימתו?
באופן עקרוני כן, ניתן לכתוב הסכם מכר במקרקעין ללא עורך דין.
עם זאת, חשוב לנו לומר כי אין הדבר מומלץ כלל וכלל, וניתן למנות לכך מגוון רחב של סיבות.
- מורכבות משפטית: הסכם מכר במקרקעין הוא מסמך משפטי מחייב עם השלכות משפטיות וכלכליות משמעותיות. קיימים סעיפים משפטיים רבים שעשויים להיות מורכבים ומסובכים להבנה עבור מי שאינו עורך דין. עורך דין יכול לוודא שההסכם עומד בכל הדרישות המשפטיות ושומר על האינטרסים של הצדדים.
- הבנת החוקים והתקנות: חוקי המקרקעין והתקנות יכולים להיות מורכבים ומשתנים ממדינה למדינה. עורך דין המתמחה במקרקעין מעודכן בכל החוקים והתקנות הרלוונטיים ויכול להבטיח שההסכם יעמוד בכל הדרישות החוקיות.
- בדיקות משפטיות: חלק חשוב בתהליך מכר מקרקעין הוא ביצוע בדיקות משפטיות לנכס, כגון בדיקת טאבו, בדיקת שעבודים, עיקולים וזכויות של צדדים שלישיים. עורך דין יכול לבצע את הבדיקות הללו בצורה מקצועית ולהבטיח שאין בעיות משפטיות שיכולות לפגוע בעסקה.
- הגנה על זכויות הצדדים: לעורך דין יש את הידע והניסיון להבטיח שההסכם יכלול את כל הסעיפים הדרושים להגנה על הזכויות של הצדדים המעורבים. לדוגמה, במקרה של הפרת ההסכם, עורך דין יכול לכלול סעיפים המפרטים את דרכי הפעולה ואת הפיצויים המוסכמים.
- מניעת טעויות וסכסוכים: הסכם מכר שנכתב ללא עורך דין עלול לכלול טעויות, ניסוחים לא מדויקים או סעיפים שלא לוקחים בחשבון מצבים מסוימים. טעויות כאלה עלולות להוביל לסכסוכים משפטיים בין הצדדים לאחר החתימה על ההסכם.
- ייצוג ותיווך: עורך דין יכול לשמש כמתווך ניטרלי בין הצדדים ולסייע להגיע להסכמות בדרך יעילה ומקצועית. זה יכול למנוע מתחים ולעזור להבטיח שהעסקה תתקדם בצורה חלקה.
- אישור נוטריון במקרים מסוימים: בישראל, כאשר מדובר בהעברת בעלות במקרקעין, נדרש אישור של נוטריון לגבי זיהוי החותמים והבנתם את ההסכם. גם אם כתבתם את ההסכם לבד, תזדקקו לאישור נוטריון שמחייב מעורבות של עורך דין.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
התייעצו עם משרדנו
לסיכום, כאשר מדובר בעסקאות מקרקעין, חשוב מאוד לפעול בצורה מחושבת ובטוחה.
כתיבת הסכם מכר ללא ליווי של עורך דין עלולה לחשוף לסיכונים משפטיים וכלכליים מיותרים. במשרד עורכי דין ישראל אליאב, תוכלו לקבל מעטפת משפטית מלאה בתחום המקרקעין תוך שימת דגש על ליווי אישי ומקצועי לאורך כל שלבי העסקה.
פנו אלינו עוד היום כדי להבטיח שהעסקה שלכם תתנהל בצורה חלקה ובטוחה, ותיהנו משירות משפטי ברמה הגבוהה ביותר.