במציאות שוק הנדל"ן בישראל, שבו מחירי הדירות מאמירים ללא הרף, אין ספק שקבלת דירה בירושה מהווה זכות משמעותית במיוחד, שכל אחד ישמח להתברך בה.
קבלת הדירה בירושה מעוררת את שאלת חבות המס בשני הקשרים, האחד, האם עצם קבלת הדירה בירושה כרוכה בחבות מס כלשהי, והשני, מהי חבות מס השבח שחלה בעת מכירת הדירה שהתקבלה בירושה.
התשובה לשאלה הראשונה הינה פשוטה: בישראל, נכון לשנת 2022, לא קיימת כל חבות במס בעת קבלת דירה בירושה. ראשית, לא קיים כיום מס ירושה בארץ, וזאת לאחר שהוא בוטל לפני שנים רבות, בשנת 1981. מאז אמנם נעשו מדי פעם נסיונות לחדשו, אולם בסופו של דבר הם לא צלחו. בנוסף, היורשים גם אינם צריכים לשלם מס רכישה בגין קבלת הדירה בירושה, מאחר שסעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע כי הורשה איננה מכירה לעניין חוק זה. במילים אחרות, קבלת דירה בירושה איננה מהווה אירוע מס, ועל כן אין כל צורך לדווח עליה לרשויות מיסוי מקרקעין, וממילא אין כל צורך לשלם מס רכישה בגינה.
אולם, כאשר היורש ירצה למכור את הדירה שקיבל בירושה, אזי הדבר כבר ייחשב למכירה לכל דבר ועניין. כתוצאה מכך, מכירה זו תחוייב בתשלום מס שבח, למעט במקרים שבהם קיים ליורש המוכר פטור כלשהו מתשלום מס שבח.
פטור זה יכול להיות אחד מרשימת הפטורים "הרגילים" לפי החוק, או אחד משני הפטורים הספציפיים שניתנים לפי החוק במקרה של מכירת דירה שהתקבלה בירושה, וזאת לפי סעיף 59ב(5) לחוק או סעיף 62 לחוק, וכפי שיוסבר להלן.
פטור מתשלום מס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין
- המוכר (היורש) הוא בן הזוג של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
כלומר, לא כל יורש זכאי לפטור זה, אלא רק מי שיש לו קירבה משפחתית למוריש כאמור לעיל. יש לשים לב שהורה של מוריש, כלומר, אב או אם שירשו דירה מילדם ז"ל, אינם זכאים לפטור זה. - המוריש היה לפני פטירתו בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
יודגש שבעלות על דירה איננה חייבת להיות בעלות מלאה על כל הדירה בשלמותה, אלא היא יכולה להיות גם רק על חלק מדירה. זאת, לאור ההגדרה של "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיה "דירת מגורים" הינה "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה." לפיכך, אם למוריש הייתה, בנוסף לדירת המגורים שבגינה מבוקש הפטור, גם בעלות על חלק מדירה אחרת, אזי הוא ייחשב כמי שלא היה בעלים רק של דירת מגורים אחת.
לפיכך, אם למוריש יש בחייו יותר מדירת מגורים אחת והוא מעוניין להעביר לבנו, למשל, אחת מהן כך שבנו יוכל לנצל את הפטור לפי סעיף זה, אזי מומלץ לו לתת לבנו במתנה עוד בחייו את יתר הדירות. בדרך זו המוריש כמי שהיה לפני פטירתו בעלים רק של דירת מגורים אחת, ובכך יתאפשר לבנו להנות מפטור זה. - אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס בשל המכירה.
התנאי הנוסף קובע שאם המוריש היה מוכר בעצמו את הדירה, הוא עצמו היה זכאי לקבל פטור בשל מכירתה. יש לשים לב שמדובר בפטור שקיים במועד מכירת הדירה ולא בפטור שהיה קיים עד לפטירתו של המוריש.
יורש שהצליח לעמוד בכל שלושת התנאים המצטברים הללו, יהיה זכאי לקבל פטור זה ממס שבח לפי סעיף 49ב(5)לחוק ללא התניה במספר הפטורים שהוא ניצל בעבר, או במספר הדירות שלו עצמו יש.
במידה שמדובר במספר יורשים, מומלץ לערוך הסכם לחלוקת העיזבון כדי להביא למיצוי מקסימלי של הטבות המס שניתנות לפי החוק.
פטור מתשלום מס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין
להבדיל מהפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5)לחוק מיסוי מקרקעין, שחל רק על דירת מגורים מזכה כאמור לעיל, הפטור לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין חל על כל נכס מקרקעין, לרבות כל דירה, וגם אם היא איננה דירת מגורים מזכה לפי החוק.
סעיף 62 לחוק קובע, בין היתר, שיורש שקיבל נכס מקרקעין בירושה מהורה או הורה-הורה (כלומר, מסבא או סבתא שלו), ואשר נותן את הנכס במתנה, ללא כל תמורה, לאח או אחות שלו, זכאי אף הוא לפטור מממס שבח.
לפיכך, כדי לקבל פטור זה, הדירה שהתקבלה בירושה צריכה להתקבל מההורה או הורה-הורה של היורש, ועל היורש לתת אותה במתנה לאחיו או לאחותו.
מעוניינים בייעוץ משפטי בנושא דירה בירושה? לייעוץ: 050-5273012 או השאירו פנייה:
מה ניתן לעשות כשליורש המוכר אין אף פטור מתשלום מס שבח?
אם ליורש המוכר אין כל פטור ממס שבח בגין מכירת הנכס שהוא קיבל בירושה, מומלץ לו לשקול להעביר את הנכס ליורש אחר של המוריש, במסגרת הסכם חלוקת עיזבון שייעשה לפי תנאי סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963. במקרה כזה העברה זו לא תיחשב כעסקת מקרקעין, וכתוצאה מכך היא לא תחוייב באף מס מקרקעין. כלומר, היורש שמעביר את הנכס לא יחוייב במס שבח, ואילו היורש שמקבל את הנכס לא יחוייב במס רכישה.
כדי שהעברת נכס המקרקעין במסגרת הסכם חלוקת העיזבון תהיה פטורה לחלוטין ממסי מקרקעין, הסכם חלוקת העיזבון צריך לעמוד בכל התנאים המצטברים הבאים:
- יש לערוך את הסכם חלוקת העיזבון לפני חלוקת העיזבון. כלומר, לפני רישום הירושה של נכס המקרקעין בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, לפי העניין.
- יש לערוך את הסכם חלוקת העיזבון אך ורק בין היורשים לבין עצמם.
- יש לערוך את הסכם חלוקת העיזבון אך ורק לגבי נכסי העיזבון בלבד. ככל שיהיה צורך לעשות איזון בחלוקה בין היורשים, כדי שהיא תיעשה באופן שייויוני בין כולם, האיזון חייב להתבצע אך ורק באמצעות הנכסים והכספים שנכללים בעיזבון, להבדיל מנכסים או כספים ששייכים ליורשים עצמם או כל גורם אחר.
התייעצו עם משרדנו
ברוכים הבאים למשרדי,
שמי ישראל אליאב עורך דין נדל"ן המייעץ ברכישת ומכירת נכסים, החל מעסקאות נדל"ן שגורות ומוכרות כגון רכישת דירה יs שנייה וכן רכישת דירה מקבלן, ועד לעסקאות הנובעות מפרוצדורות כגון דירה בירושה ודירה בעסקת מתנה.
במשרדי אשמח להעניק ייעוץ משפטי מקיף בכל שאלה. ניתן לפנות אלי דרך טופס יצירת הקשר, בוואטסאפ או באמצעות יצירת קשר טלפוני ישיר.