עסקת קומבינציה עם קבלן הינה עסקת מקרקעין שנערכת בין קבלן לבעל מקרקעין עם זכויות בניה, באופן לפיו בעל המקרקעין מוכר את המקרקעין לקבלן, על מנת שהקבלן יממש את זכויות הבניה שלה, יבנה עליה מספר דירות, ובדרך כלל ייתן בתמורה לבעל המקרקעין חלק מסויים מדירות אלו.
במילים אחרות, עסקת קומבינציה הינה למעשה עסקת חליפין: בעל המקרקעין מוסר לקבלן את המקרקעין, ואילו הקבלן נותן לו בתמורה שירותי בניה.
קיימים כל מיני סיווגים של עסקאות קומבינציה, לרבות מבחינת ייעוד הבניה, סוג התמורה של בעל המקרקעין (אחוזים או סכום נטו) והיקף מכר המקרקעין לקבלן (מכר מלא או מכר חלקי), וזאת כפי שיוסבר להלן.
ייעוד הבניה של הסכמי קומבינציה
מבחינת ייעוד הבניה, הסכמי הקומבינציה שיותר מוכרים לציבור נעשים בדרך כלל לצורך בניית מבני מגורים, אולם ראוי להבהיר שניתן לערוך הסכמי קומבינציה גם למען ייעודי מקרקעין אחרים, כגון תעשיה, מסחר, משרדים, ועוד.
ישנן עסקאות קומבינציה שנעשות כאשר ייעוד המקרקעין לפי התב"ע שחלה על המקרקעין כבר תואם את הייעוד של היחידות שמתוכננות להיבנות עליה. לעומת זאת, ישנן גם עסקאות קומבינציה שנערכות לגבי מקרקעין בעוד ייעודן הנוכחי הינו יעוד חקלאי בלבד, אולם הצדדים צופים ומקווים שניתן יהיה בעתיד הקרוב לשנותו, ולהפשיר את המקרקעין למגורים או לייעודים אחרים.
עסקת אחוזים לעומת עסקת נטו
הסיווג לעסקת אחוזים או עסקת סכום נטו מתייחס לקביעת סוג התמורה שתינתן לבעל המקרקעין עבור המקרקעין שלו.
עסקת אחוזים
עסקת אחוזים הינה עסקת הקומבינציה "הקלאסית" והשכיחה והמקובלת יותר, לפיה בעל המקרקעין יקבל בתמורה למקרקעין שלו אחוזים מסויימים מהדירות שהקבלן יבנה עליה ("אחוז הקומבינציה"), בעוד יתרת האחוזים תהיה של הקבלן.
לדוגמא, ניתן לקבוע שבעל המקרקעין יקבל 40% מהיחידות, בעוד הקבלן יקבל 60% מהיחידות. ככלל, ככל שווי המקרקעין גבוה יותר, כך בעל המקרקעין צפוי לקבל אחוז גדול יותר של יחידות. בעסקת אחוזים, כל צד נושא במסים שחלים עליו.
עסקת סכום נטו
עסקת סכום נטו מתארת את עסקת הקומבינציה הפחות שכיחה, לפיה בעל המקרקעין יקבל בתמורה למקרקעין שלו סכום כספי נטו, בעוד הקבלן מתחייב לשאת בכל תשלומי המסים שחלים על העסקה, לרבות המסים שחלים על בעל המקרקעין.
עסקת סכום נטו מקובלת יותר במצבים שבהם עוד לא ידוע כמה יחידות ניתן יהיה לבנות על המקרקעין (למשל, מאחר שהתב"ע החדשה טרם אושרה), ועל כן גם לא ניתן לקבוע את אחוז היחידות שיימסרו לבעל המקרקעין.
עסקה זו עשויה להיות נוחה יותר לבעל המקרקעין, מאחר שהיא פוטרת אותו מהאחריות לתשלום המסים, אולם התמורה של הסכום הכספי נטו תהיה בדרך כלל נמוכה יותר מהתמורה לפי אחוזים.
מחפשים עורך דין מקרקעין לעסקת קומבינציה? לייעוץ: 050-5273012 או השאירו פנייה:
עסקת מכר מלא לעומת עסקת מכר חלקי
עסקת מכר מלא או מכר חלקי מתייחסת להיקף המקרקעין שנמכר לקבלן, וסוג התמורה שניתן עבורו לבעל המקרקעין.
האבחנה בין מכר מלא למכר חלקי נעשתה לראשונה ע"י בית המשפט העליון בהלכת ברקאי (ע"א 487/77 מנהל מס שבח מקרקעין נתניה נ' אחים ברקאי בנין בע"מ).
עסקת מכר מלא הינה עסקה לפיה בעל המקרקעין מוכר לקבלן את מלוא (כל) שטח המקרקעין שלו, ואילו הקבלן בונה מספר דירות על כל המקרקעין, ומוסר לבעל המקרקעין חלק מהן. זהו הסוג שפחות נפוץ ומוכר.
לעומת זאת, עסקת מכר חלקי הינה עסקה לפיה בעל המקרקעין מוכר לקבלן רק חלק משטח המקרקעין שלו, ומקבל בתמורה דירות שהקבלן בונה בשטח המקרקעין שנשאר שלו. סוג זה הינו הסוג היותר נפוץ ומוכר של עסקאות הקומבינציה.
למרות שמדובר בעסקאות לכאורה דומות מבחינת תוצאתן הכלכלית, קיימים ביניהן מספר הבדלים מהותיים מבחינת המיסוי שלהן.
כאמור, בעסקת מכר מלא בעל המקרקעין מוכר לקבלן את כל המקרקעין שלו, ומקבל מהקבלן בתמורה חלק מהדירות שהקבלן בונה על המקרקעין. כתוצאה מכך, בעל המקרקעין מקבל מהקבלן למעשה דירות בנויות, ביחד עם הקרקע הצמודה אליהן, ולכן יש להביא בחשבון התמורה של בעל המקרקעין גם את רכיב הקרקע שצמודה לדירות התמורה שלו.
כתוצאה מכך, בעסקת מכר מלא בעל המקרקעין משלם מס שבח בגין מכירת כל המקרקעין, כאשר שווי המכירה לצורך חישוב מס השבח הינו שווי השוק של דירות התמורה שהוא מקבל, כולל רכיב המקרקעין שלהן.
לעומת זאת, בעסקת מכר חלקי, בעל המקרקעין מוכר לקבלן רק חלק מהמקרקעין שלו, ומקבל בתמורה דירות שהקבלן בונה על שטח המקרקעין שנשאר שלו. לפיכך, בעל המקרקעין מקבל למעשה רק שירותי בנייה על חלק המקרקעין שלא נמכר על ידו (ונותר שלו כל הזמן), ולכן אין להביא בחשבון לעניין התמורה שלו גם את רכיב הקרקע.
כתוצאה מכך, בעסקת מכר חלקי בעל המקרקעין משלם מס שבח רק עבור חלק המקרקעין שהוא מוכר לקבלן, בעוד שעבור דירות התמורה שהוא מקבל בחלק המקרקעין שנותר שלו, הוא אינו צריך לשלם מס שבח, אלא עבור שירותי בניה בלבד.
עסקת תמורות לעומת עסקת קומבינציה
כפי שהוסבר לעיל, עסקת קומבינציה הינה למעשה סוג של עסקת חליפין במקרקעין, לפיה בעל המקרקעין מוכר את המקרקעין שלו בתמורה לקבלת אחוז מסויים מיחידות הבנייה או סכום כספי נטו.
עם זאת, קיים סוג נוסף של עסקת חליפין במקרקעין, וחשוב לא להתבלבל ביניהן. מדובר ב-"עסקת תמורות", לפיה בעל המקרקעין מוכר את כל המקרקעין שלו בתמורה לקבלת חלק מסויים מההכנסות ("התמורות") שיתקבלו ממכירת הדירות שהקבלן יבנה על המקרקעין.
לעסקת תמורות ישנם שני יתרונות על עסקת קומבינציה. ראשית, פוטנציאל הרווח של בעל הקרקע בעסקת תמורות הינו גדול יותר, ומתקבל במזומן. ושנית, המסים בעסקת תמורות הינם נמוכים יותר הן עבור בעל המקרקעין והן עבור הקבלן, מאחר שהם משולמים במועד מכירת הקרקע ולא במועד קבלת התמורה על המכירה. מצד שני, תשלום המס עוד בטרם התקבלה התמורה מהווה גם חסרון בולט של עסקה מסוג זה.
עקרונית, אין מניעה לערוך עסקה כלשהי כעסקת קומבינציה, ולאחר מכן להפוך אותה לעסקת תמורות, אולם יש לדווח על שינוי זה לרשות המסים, מאחר שלכל עסקה יש את היבטי המיסוי שלה (הלכת נאות דברת, בע"א 10793/08).
התייעצו עם משרדנו
מחפשים עורך דין מקרקעין לעסקת קומבינציה?
במשרד עורכי דין ישראל אליאב, נשמח לתת לכם ולכן מעטפת משפטית מלאה לכל אורך שלבי העסקה. בכל שאלה והתייעצות, ניתן להשאיר לנו פניה באתר, לכתוב לנו בוואטסאפ או ליצור עמנו קשר טלפוני ישיר.