פיצול דירות הוא מונח שמתאר לנו את חלוקתה של דירה אחת לכמה יחידות דיור נפרדות, בדרך כלל במטרה להשכיר כל יחידה באופן נפרד.
השאלה המהותית יותר שצריכה לעלות לחלל החדר היא, האם הדבר חוקי מלכתחילה? כך למשל, אם רשומה על שמנו דירה בת 4 חדרים; האם כבעלי הנכס נוכל לפצל אותה לשתי דירות קטנות יותר, כך שכל אחת מהן כוללת חדר אחד או שניים, מטבחון ושירותים? האם נוכל לייצר לכל אחת מהן כניסה נפרדת, והדבר ייחשב לחוקי?
בכללותו, פיצול דירות דורש אישור מהרשויות המקומיות ומגורמי תכנון ובנייה. אין לכם אישור? בלעדיהם כל צעד שתעשו בנושא ייחשב לבלתי חוקי. וכן יגרור עמו ענישה בהתאם.
ברוב המכריע של המקרים, פיצול דירה יחייב שינוי ייעוד הנכס, קבלת היתר בנייה לכל דבר ועניין, ותיאום עם תוכניות העירייה והתב"ע (תוכנית בניין עיר).
ישנם קריטריונים מדויקים הקובעים האם ניתן לבצע פיצול, וכוללים בין היתר דרישות שטח מינימלי לכל יחידה, מרווחים מתאימים בין היחידות, ותשתיות הולמות, כמו מים, חשמל וניקוז. להלן אבקש להסביר את הנושא במפורט, וכן למנות כיצד עורך דין יכול לסייע בנושא.
מתי פיצול דירות אפשרי וחוקי?
אם קיים אישור לפיצול, יש לוודא שהפיצול נעשה בהתאם לכללים, כגון:
- שטח מינימלי לכל יחידה
- חלוקה נכונה של השירותים המשותפים ותשתיות תקינות
- לפני שפונים לפיצול דירה, מומלץ לבדוק מול הרשות המקומית ויועצים משפטיים האם הפיצול אפשרי באותו אזור ובאילו תנאים. זאת כיוון שבחלק מן המקרים רשויות מקומיות מאפשרות פיצול דירות כדי להקל על מצוקת הדיור, אך הדרישות לכך משתנות מרשות לרשות.
להלן אבקש לפרט את הקריטריונים המרכזיים בנושא:
1. שטח מינימלי לכל יחידת דיור
דרישה לשטח מינימלי עבור כל יחידת דיור שתיווצר כתוצאה מהפיצול.
השטח המינימלי משתנה בהתאם לרשות המקומית לכן יש לבדוק זאת, ולראות במאמר זה כמידע כללי בלבד. כן ניתן לומר כי לרוב גודל השטח המינימלי עומד על כ-30–45 מ"ר ליחידת דיור.
2. מספר יחידות מקסימלי
שוב, יצוין שהדבר משתנה מרשות לרשות. רשויות מקומיות מגבילות את מספר יחידות הדיור שאפשר ליצור כתוצאה מפיצול הדירה.
תיתכן רשות מקומית שתאשר פיצול דירה לשתי יחידות ולא יותר, אל מול רשות אחרת שתאפשר זאת. עם זאת, הכלל הנפוץ הוא שדירה אחת יכולה להתפצל רק לשתי יחידות, בהתאם לשטח הדירה המקורית.
3. כניסה נפרדת לכל יחידה
כל יחידת דיור שנוצרת כתוצאה מפיצול חייבת לכלול כניסה נפרדת ונגישה.
הכניסה הנפרדת נדרשת להבטיח עצמאות מלאה של כל יחידה ולמנוע מצבים בהם דיירים יצטרכו לעבור דרך חלקים משותפים לשם כניסה לדירה.
4. תשתיות נפרדות
עלינו להבטיח שלכל יחידה יש גישה עצמאית לתשתיות כגון:
- מים: קו מים נפרד עם מדי מים נפרדים (במידה ומחייב).
- חשמל: תשתית חשמל עם שעון נפרד.
- ביוב וניקוז: מערכת ביוב וניקוז מתאימה המבטיחה שאין עומסים על המערכת הקיימת.
לעיתים יש צורך בעדכון התשתיות כדי להתאים אותן ליחידות החדשות.
5. התאמה לתב"ע
תוכנית בניין עיר (תב"ע) היא מסמך תכנוני המסדיר את השימושים והבנייה בשטח נתון.
כדי שנוכל לפצל דירה, על הפיצול להתאים לתב"ע המקומית באזור.
אם התב"ע לא מאפשרת פיצול, יהיה צורך לעדכן את התב"ע או לפעול במסגרת תוכנית שינוי ייעוד מיוחדת.
במידה והתב"ע החדשה לא תאושר, הרי שמשמעו כי אין באפשרותנו לפצל את הדירה.
האם הוספת חדר לדירה באמצעות פיצול פנימי נחשבת לפיצול דירה?
פיצול דירה באופן פנימי לצורך הוספת חדר אינו בהכרח נחשב לפיצול דירות כמו במקרים שבהם מחלקים את הדירה לשתי יחידות דיור נפרדות.
יחד עם זאת אבקש לסייג את דבריי ולהבין אם נסיבות המקרה.
הדבר תלוי בסוג השינויים שמבוצעים והיקפם; ייתכן שהמהלך ידרוש קבלת אישורים ותיאום עם הרשות המקומית. כיוון שאתם בוחרים להוסיף חדר באמצעות בנייה קלה למשל. דבר שיגדיל את שטח הדירה. זאת כמובן מבלי להידרש לכל הנושא ההנדסי.
במידה ומדובר בפיצול פנימי כמו הוספת קיר ליצירת חדר נוסף, הרי שאין כל מניעה.
אילו השלכות עלולות להיווצר כתוצאה מפיצול דירה לא חוקי?
במידה שבעל דירה מפצל את הדירה ללא קבלת האישורים המתאימים, הוא עלול להיתקל במספר בעיות משפטיות, כגון:
- קנסות מנהליים גבוהים מצד הרשות המקומית.
- צו הריסה ליחידות שנבנו שלא כדין.
- בעיה ברישום הנכס – בעת מכירת הנכס, ייתכן שהפיצול יפגע באפשרות למכור את הדירה, או יידרש תהליך משפטי לסדר את העניינים מול הרשות המקומית.
כיצד עו"ד יכול לסייע בפיצול דירות?
ראשית כל, חשוב לציין כי כל צעד שאנו עושים ומשמעותו היא משפטית, הרי שמוטב יהיה לשכור עורך דין שיבחן את הנושא.
האם ישנו חוק המורה על כך? וודאי שלא. התועלת עם זאת, עשויה להתברר כמהותית.
לראות עיניי, עורך דין מקרקעין הבקיא בנושא, יכול למלא תפקיד משמעותי בתהליך פיצול דירה ולהבטיח כי הביצוע יהא חוקי ונכון. הסיוע המפשטי יכול להתבטא במגוון תחומים, הן בהיבטים המשפטיים והן בתיאום מול רשויות וגורמים שונים.
זאת לרבות: בדיקת התב"ע והתאמת הנכס לתקנות, ביצוע בדיקות מקדמיות לתכנון משפטי בטרם הפיצול, מתן ליווי ומעטפת לקבלת היתר הבנייה, ייצוג אל מול הרשויות ועד לבחינת שלב הביצוע בפועל למען מניעת הפרות חוק בעת השיפוצים.
אציין גם, כי לעתים ייתכן ומעורבותו של עורך דין מקרקעין תתבטא בתקשורת אל מול השכנים, וכל שכן באם יתעוררו סכסוכים אל מול השכנים בבניין המשותף.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
התייעצו עמנו
בחיפושכם אחר עורך דין מקרקעין המתמחה בפיצול דירות, אנו במשרד עורכי דין ישראל אליאב נשמח לעמוד לשירותכם.
ניתן לפנות אלינו בוואטסאפ, ליצור עמנו קשר טלפוני או להשאיר פניה באתר.