רכישת דירה בדמי מפתח מקנה לרוכש את מעמד הדייר המוגן.
מעמד הדייר המוגן מאפשר לרוכש הדירה להתגורר בה לצמיתות ולמשך כל חייו, בתמורה לתשלום סכום תמורה מופחת עם כניסתו לדירה שמכונה "דמי מפתח", ותשלום דמי שכירות נמוכים ומוגנים מפני העלאתם, למעט עדכון שנתי לפי עליית המדד (סכום דמי המפתח איננו מחליף את תשלום דמי השכירות).
סכום דמי המפתח הינו בדרך כלל כ-30% עד 60% משווי השוק המלא של הדירה, וגם דמי השכירות השוטפים עבור הדירה נמוכים משמעותית מסכומם בשוק החופשי.
רכישת דירה בדמי מפתח מאפשרת, איפוא, למי שאינו יכול לקנות דירה במחיר מלא, לשכור דירה לצמיתות ובדמי שכירות נמוכים יחסית.
מהו הרקע ההיסטורי של הסדר דמי המפתח?
השימוש במנגנון רכישת דירה בדמי המפתח החל בארץ כבר בשנת 1933, עוד בתקופת המנדט הבריטי, במטרה לרסן את מחירי שוק השכירות בארץ באמצעות הסדר חוקי שגם יאריך את תקופת השכירות לתקופה בלתי מוגבלת, וגם יגביל את גובה העלאת דמי השכירות.
לאחר הקמת המדינה, המשיך השלטון הישראלי לאמץ את הסדר דמי המפתח, מתוך שאיפה לספק קורת גג במחיר בר השגה לכל המוני העולים שהגיעו ארצה באותה עת, ולכל יתר בעלי ההכנסות המועטות בארץ שלא יכלו לרכוש לעצמם דירת מגורים במחיר מלא.
מבחינה פורמאלית, ההסדר החוקי של רכישת דירה בדמי מפתח עוגן בארץ במסגרת חוקים שונים, שהאחרון שבהם הינו חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, ותקנותיו השונות (יש לשים הלב שהחוק מחיל לעתים הוראות שונות על דירה בדמי מפתח לעומת בית עסק בדמי מפתח).
מהן זכויותיו וחובותיו של מי שקונה דירה בדמי מפתח?
מי שקונה דירה בדמי מפתח הופך כאמור לדייר מוגן בדירה.
מעמד הדייר המוגן מקנה לו זכויות וחובות שונות בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר ותקנותיו, וההלכות שנקבעו לגביהם בפסיקה, ולהלן העיקריות שבהן.
זכויותיו של הדייר המוגן
- הזכות להתגורר ככל שירצה וללא הגבלת זמן בדירה, ואף לצמיתות ולמשך כל ימי חייו.
- הזכות לשלם דמי שכירות נמוכים ומוגנים. חוץ מתשלום דמי המפתח עם הכניסה לדירה, על הדייר המוגן לשלם גם דמי שכירות שוטפים, אולם המדובר כאמור בסכום שנמוך משמעותית מסכום דמי השכירות בשוק החופשי, וגם הוא מוגן מפני העלאה למעט עדכון הסכום באחוזים בודדים לפי שיעור עליית המדד אחת לשנה וזאת בלבד. כלומר, על הדייר המוגן לשלם לבעלים של הדירה את הסכום הבסיסי המקורי של דמי השכירות שנקוב בהסכם השכירות, בכפוף לתוספת תשלום שמעודכנת לפי עליית המדד מדי שנה, ומתפרסמת באתר האינטרנט של משרד השיכון.
- הזכות להעביר את הדירה לקרובי משפחה. דייר מוגן איננו רשאי להוריש את הדירה לקרובי משפחתו או לאנשים אחרים לפי הוראות חוק הירושה, גם לא במסגרת צוואה, אולם בן זוגו, ובהעדר בן זוג – ילדיו, ובהעדר ילדים – הוריו, זכאים להפוך להיות דיירים מוגנים בדירה במקומו לאחר פטירתו, או במקרה שהוא חדל להתגורר בדירה בגלל שהוא זנח אותם, ובתנאי שהם התגוררו עמו בדירה לפחות חצי שנה לפני שהוא נפטר או זנח אותם.
- הזכות לדרוש מהבעלים של הדירה לבצע תיקונים שדרושים להחזקת הדירה במצב תקין וראוי, אם כי בכפוף לחלוקת עלות התיקונים שווה בשווה בין הדייר המוגן לבעלים. מדובר בתיקונים שחיוניים לשמירת מבנה הנכס ותשתיותיו, כגון תיקון פגמים במבנה הנכס, סדקים בקירות, שקיעת רצפות, ליקויים במערכות האינסטלציה והחשמל, ועוד (תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), תשל"א-1971). יתר התיקונים הינם באחריותו של הדייר המוגן.
- הזכות להיות מוגן מפני פינוי הדירה שלא לפי עילות הפינוי הספציפיות שמצויינות בסעיף 131 לחוק, כגון אי תשלום דמי השכירות, שימוש בדירה למטרה בלתי חוקית, הטרדת שכנים דרך קבע, ועוד.
חובותיו של הדייר המוגן
- החובה לקיים את כל הוראות הסכם השכירות שנחתם בין הדייר המוגן לבעלים של הדירה.
- החובה להתגורר בעצמו בדירה ולא לנטוש אותה. נטישת הדירה מהווה אף היא עילה לפינוי הדירה, אולם בשונה מיתר עילות הפינוי שמצויינות בסעיף 131 לחוק, מדובר בעילת פינוי שנקבעה בפסיקה. עילה זו מתבססת על הגישה לפיה מטרת חוק הגנת הדייר היא להבטיח לדייר קורת גג מעל ראשו ולהגן עליו, אולם כאשר הדייר בחר לנטוש את הדירה, אזי אין עוד כל מקום להגן עליו מכח החוק. כדי שעילת הנטישה תתגבש, על הבעלים של הדירה להוכיח את שני הרכיבים הבאים: רכיב פיזי – הדייר המוגן אינו מחזיק עוד פיזית בדירה, רכיב נפשי – אין לו כל כוונה לשוב ולהחזיק בה.
- החובה לשלם את דמי השכירות שחלים על הדירה במועדם ובמלואם.
- החובה לשמור על תקינות הדירה ושלמותה. ככל שהדייר הזיק לדירה בזדון, הדבר עלול אף הוא להוות עילה לפינויו מהדירה לפי החוק.
- החובה שלא למכור את זכות הדיירות המוגנת לצד שלישי ללא קבלת הסכמת הבעלים וללא מתן זכות קדימה לבעלים. ככל שהבעלים איננו מעוניין לרכוש בעצמו את זכות הדיירות המוגנת בדירה ומסכים למכור אותה לצד שלישי שהוצע על ידי הדייר היוצא, על הדייר היוצא לחלוק עם הבעלים את סכום דמי המפתח שהדייר הנכנס ישלם, וזאת לפי שיעורי חלוקה שונים שנקבעים לפי הקריטריונים הבאים: האם הדייר היוצא נכנס לדירה לפני או לאחר 14.8.1958; האם הדייר היוצא בעצמו שילם דמי מפתח כשהוא נכנס להתגורר בה; ומהו משך תקופת מגוריו של הדייר היוצא בדירה.
לדוגמא, נניח שהדייר המוגן היוצא שילם בעצמו דמי מפתח.
אם הוא נכנס לדירה לפני יום 14.8.1958, הוא יהיה זכאי ל- 66.6% מדמי המפתח של הדייר הנכנס, והיתרה תשולם לבעלים של הדירה.
אם הוא נכנס לדירה לאחר יום 14.8.1958, הוא יהיה זכאי לאחוזים הבאים מדמי המפתח של הדייר הנכנס, והיתרה תשולם לבעלים של הדירה:
• בשנה הראשונה לשכירות – 85%.
• לאחר השנה הראשונה לשכירות ולא יותר משנתיים לשכירות – 75%.
• לאחר שנתיים ולא יותר מחמש שנים לשכירות – 66.6%.
• לאחר חמש שנים לשכירות – 60%.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
מהו ההבדל בין בעלים של דירה לדייר מוגן בדירה?
זכות הדיירות המוגנת מעניקה לדייר המוגן מעין זכות ביניים בין זכות בעלות מלאה לזכות שכירות רגילה, במובן זה שהיא מעניקה לו מעמד חזק משל שוכר רגיל, אך גם מגבילה את אפשרויותיו לנהוג בדירה, בשונה מבעל זכות בעלות שרשאי לנהוג בה "מנהג בעלים".
ככלל, בעל זכות בעלות מלאה בדירה רשאי לעשות בה מה שירצה (בכפוף לכל דין והסכם, כמובן).
בין היתר, הוא רשאי להתגורר בה לבדו, או עם כל אדם אחר לפי בחירתו, כולל אנשים שאינם נמנים על קרובי משפחתו. לחילופין הוא רשאי לבחור לא להתגורר בדירה בכלל ולמעשה לנטוש אותה לגמרי.
הבעלים רשאי גם לטפח את הדירה ולשפץ אותה, או אף להזניח את מצבה; הוא רשאי להשכיר אותה למי שירצה, למכור אותה למי שירצה, להוריש אותה למי שירצה, ועוד.
לעומת זאת, הדייר המוגן איננו יכול לנהוג בדירה כפי שירצה, מאחר שהוא כבול הן לחוזה השכירות שבינו לבין הבעלים שבדירה והן לחובות מוטלות עליו מכח חוק הגנת הדייר.
כתוצאה מכך, הוא אינו רשאי לזנוח את הדירה, או לגור בה עם מי שאינם קרובי משפחתו; הוא איננו רשאי להוריש את זכויותיו בדירה עם פטירתו אלא רק להעביר אותן לקרובי משפחה ספציפיים ובתנאי שהם עצמם התגוררו עמו לפחות חצי שנה לפני כן; הוא איננו רשאי למכור את זכותו בדירה לצד שלישי ללא קבלת הסכמת הבעלים לכך, וללא מתן זכות קדימה לבעלים, ובכל מקרה עליו לחלוק את סכום התמורה עם הבעלים; הוא איננו רשאי לשפץ את הדירה או לשנותה ללא קבלת הסכמת הבעלים לכך; ככל שהוא זכאי לדרוש מבעל הדירה לבצע תיקונים מסויימים בדירה הוא חייב לחלוק איתו את עלות התיקונים, ועוד ועוד.
בנוסף, זכות הדיירות המוגנת איננה מוגדרת כ-"זכות במקרקעין", ועל כן גם לא ניתן לרשום אותה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בשונה מזכות הבעלות.
התייעצו עם משרדנו
בכל שאלה והתייעצות בנושאי הנדל"ן על סוגיהם, ניתן לפנות למשרד עורכי דין ישראל אליאב.
משרד מתמחה בדיני המקרקעין, ומלווה את לקוחותיו בשלל תיקים מן הפשוטים והשגורים ועד למורכבים.
לפרטים נוספים והתייעצות עם עורך דין מקרקעין, צרו עמנו קשר טלפוני או השאירו פניה באתר.