היטל השבחה הינו מס המוטל על מוכרי דירות ובתים, והוא נדרש על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מטעם הרשות המוניציפלית הרלוונטית לנכס הנדל"ן.
חשוב לציין שרבים מבלבלים בין היטל השבחה לבין מס שבח, ויש להדגיש כי מדובר בשני מיסים שונים:
- מס שבח - מס המוטל על ההפרש שבין ערך הנכס הנוכחי לבין ערכו הקודם. משמע, מס המוטל על התשואה ממנה נהנו מוכרי הדירה.
- היטל השבחה - מס המוטל על מוכרי הדירה כתוצאה מעליית ערכה כתוצאה מפיתוחים שונים שהביאו לעליית שוויו של נכס המקרקעין.
במאמר זה נדון בהיטל ההשבחה ובקריטריונים עליהם משרדנו נשאל לא אחת אשר מאפשרים קבלת פטור או הקלה בתשלום.
אודות המס
בעוד שמס שבח משולם למדינה, היטל ההשבחה מוטל על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומשולם אליה.
גובה תשלום היטל ההשבחה הינו מחצית מן ההשבחה עצמה, והנתונים הללו נבדקים ומאושרים על-ידי שמאי המועסק מטעמה של הוועדה המקומית.
השמאי מטעם הרשות המוניציפלית הרלוונטית מחשב את ערכו של נכס הנדל"ן עם תום ההשבחה ומבצע השוואה אל מול הערך ההיסטורי של הנכס קודם לפעולות ההשבחה השונות.
בדומה למס שבח המוטל על ההפרש שבין ערך הנכס הנוכחי לבין ערך הנכס ההיסטורי, כך גם כאן ההפרש הוא זה שממנו נגזר תשלום המס.
באתר תוכלו למצוא מאמר מקיף בנושא היטל השבחה, וכן מומלץ לבקר במאמר מקיף אף יותר הסוקר את המיסים הכרוכים במכירת דירה.
מתי המס משולם?
המס משולם ב-2 מקרים:
השבחתו של נכס נדל"ן
בהתאם לקבוע בחוק, מתוקף סמכותן של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה לאשר פעולות השבחה על נכסי נדל"ן.
בין פעולות ההשבחה ניתן לציין בנייה על גג בית, הוספת חדר, סגירת מרפסת, הוספת מרפסות וכיוצא בכך.
כל פעולה כזו שיש בה אישור, הרי שהיא נידונה לתשלום היטל השבחה.
לכך גם ניתן לציין אישור לשימוש חורג דוגמת שימוש בדירת מגורים לצורכי משרד (למשל רופאי שיניים).
השבחת קרקע
חובתם של מוכרי נכס בתשלום היטל השבחה מתקיימת גם כאשר הקרקע ניתן אישור להגדלתן של זכויות הבנייה בעבור קרקע מסוימת.
מי זכאי לקבלת פטור / הקלה?
זכאים לקבלת פטור מהיטל השבחה העומדים בקריטריונים שלהלן, וזאת בכפוף לרשימה המפרטת את הגורמים הפטורים מתשלום בסעיף 19 לתוספת השלישית של חוק תכנון ובניה.
- שכונת שיקום - קרקע אשר ממוקמת בשכונה שכזו, ורק כאשר זו הוגדרה באופן פרטני ע"י הממשלה. פטור זה תקף גם לגבי אזורי שיקום שלמים.
- תכנית הסיוע של משרד הבינוי - כאשר גורם מסוים השביח קרקע או נכס, והוא זכאי לקבלת סיוע מטעם תכניותיו השונות של משרד הבינוי, הרי שהוא זכאי לפטור.
- מבנים ציבוריים - מבנים אשר אינם נועדו למטרות רווח, דוגמת מוסד בריאותי, מוסד חינוכי, דתי וכיוצא בכך.
- השבחה מטעמי נגישות - הנגשתו של מבנה או הוספת מעלית אינם נדרשים בתשלום היטל השבחה.
- בצו ממשלתי - אזור אשר הוכר ע"י הממשלה ובהסכמתה של הרשות המקומית הרלוונטית כפטור מהיטל השבחה.
- קרקע לדרך ציבורית - השבחתה של קרקע לצרכים אלו איננה מחויבת בהיטל השבחה.
- ממ"ד - הן בדירה חדשה והן בדירה יד שנייה. הוספתו של מרחב מוגן איננה מצריכה תשלום מס זה.
- דירת מגורים בשטח עד 140 מ"ר - דירה כזו שהורחבה לשטח זה, ובה בעליה או קרובים אליו יתגוררו למשך 4 שנים מתום הבנייה, לא יהיו מחויבים בתשלום היטל השבחה. יצוין שמהשבחת הנכס מעל ל-140 מ"ר, תתקים החובה בתשלום המס.
- אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה - מתוקף סמכותה, ראשית הוועדה להעניק פטור לבעלי נכס נדל"ן מתשלום מלא או חלקי, וזאת בכפוף לשיקולים שונים ונסיבות משתנות.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
כיצד מממשים את הפטור?
הפטור עשוי להינתן באופן אוטומטי, אך חשוב לערוך פנייה מסודרת אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולברר את ההליכים הנדרשים.
בחלק מן המקרים, יהיה עלינו לפנות ולבקש באופן פרטני את קבלת הפטור.
חשוב לציין שעל מוכרי הנכס (לרוב יהיה מדובר במכירת נכס) להגיש את הבקשה לקבלת הפטור לא יאוחר מ-45 ימים החל מן המועד בו תתקבל השומה.
בין המסמכים שעשויים להידרש ניתן למנות:
- חוזה מכר - חוזה המעיד על רכישת ומכירת הזכויות על נכס הנדל"ן
- היטל השבחה שולם בעבר - במקרים אלו יש לצרף קבלה בעבור התשלום הקודם עבור אותו הנכס.
- הסכם שיתוף - במקרים ובהם מדוברים במספר שותפים על הנכס.
- אישור מס רכישה - במקרים ובהם מדובר למשל בנכס שהועבר במתנה.
- צו ירושה - או צו קיום צוואה במקרים ובהם מדובר בנכס נדל"ן שהתקבל בירושה.
התייעצו עמנו
כחלק משירותי המשרד, אני מלווה את לקוחותיי גם בבדיקת מיסוי המקרקעין ובהגשת הבקשות להקלות וקבלת הפטורים המגיעים לנו על פי חוק.
ישראל אליאב, עורך דין מקרקעין בעל ניסיון של למעלה מ-25 שנים בליווי עסקאות מקרקעין פשוטות ומורכבות כאחד. לכל שאלה והתייעצות, השאירו פנייה באתר, כתבו לי בוואטסאפ או צרו עמי קשר טלפוני.