היזהרו מזיכרון הדברים
"זיכרון דברים" הוא מושג שעולה על הפרק בדרך כלל כאשר מוכר ורוכש נכס עומדים לקראת סיום המו"מ ביניהם וסיכום העיסקה המיועדת.
ברגע זה נראה למוכר ולקונה או לאחד מהם שהעיסקה המוצלחת אשר הם עומדים לפני סיכומה, תברח להם מן הידיים אם לא ייחתם זיכרון דברים.
בשל חשש זה, שמקורו בחשדנות של הצדדים זה כלפי זה, הם יעשו כמעט הכל כדי שאכן ייחתם זיכרון דברים.
הם אינם מודעים לכך שזיכרון דברים יכול להיות מסמך מתעתע. מחד, יש וזיכרון דברים שייחתם לא ייחשב כמסמך בעל משקל משפטי ממשי ובוודאי שלא ככזה אשר יקשור את הצדדים לעיסקה, ומאידך – יש וזיכרון דברים ייחשב כמסמך כה חזק, אשר לאחריו אין הכרח בחתימת חוזה סופי, כיוון שניתן לראות את זיכרון הדברים כחוזה מספק.
כך עלול לקרות, ואכן קורה לא אחת, שצד שלחץ לחתימת זיכרון דברים "ובסך הכל" רצה לחזק את המחוייבות של הצד השני לעיסקה, מצא עצמו לבסוף נאבק עם הצד האחר על כך שיהיה מוכן להסכים לשינויים בין תנאים שנרשמו בזיכרון הדברים ובין תנאי ההסכם הסופי.
לעומת זאת עלול לקרות, שצד שהסתמך על זיכרון הדברים שנחתם, מצא עצמו עומד מול הצד השני שחזר בו מן העיסקה המיועדת, מבלי שיש בידו לעשות דבר, כיוון שזיכרון הדברים נמצא כמסמך נעדר תוקף משפטי ממשי, שאינו יכול לקשור את הצד השני לעיסקה.
תופעות שכאלו קורות, משום שהציפיה מזיכרון הדברים, אינה תמיד תואמת את מה שזיכרון הדברים מספק. זיכרון הדברים לא נבחן בשמו, אלא בתוכן שלו ובמה שמשתקף ממנו. הבעייתיות של זיכרון הדברים נובעת מכך שהוא אינו דף חלק מחד, אך גם אינו הסכם הכולל את כל תנאי העסקה מאידך.
התוכן, אופן הניסוח והתייחסות הצדדים אל העיסקה בעת חתימת זיכרון הדברים, הם אלו המעצבים את מהותו המשפטית. כך קורה שלעיתים מזומנות, הצדדים החותמים על זיכרון הדברים אינם יודעים בדיוק לאן הם נכנסים. גם העובדה שבדרך כלל בעת חתימת זיכרון הדברים, הצדדים אינם מיוצגים עדיין על-ידי עורך דין מקרקעין וכמו כן הם אינם מכירים עדיין את כל הפרטים והנתונים הרלבנטיים לעיסקה ולנכס, תורמים לכך שזיכרון הדברים עלול להתברר ככלי, אשר לא רק שלא מספק את הייעוד שצד כלשהו התכוון שיספק, אלא אף בעל פוטנציאל לגרימת נזק לאותו צד.
דוגמאות?
הצדדים סיכמו על לוח תשלומים מסויים שנרשם בזיכרון הדברים. אבל בדיעבד מסתבר שגובה המשכנתא הרובצת על הדירה הוא כזה, שביצוע תשלומים בסכומים ובזמנים שנקבעו, אינו אפשרי או שיגרום לקונה לחשיפה כספית ממשית.
הצדדים סיכמו על מועד מסויים בו על המוכר למסור את החזקה בנכס, כשהדירה נקיה מכל שעבוד וכו'. בפועל מסתבר שהמוכר לא יוכל לעמוד בלוח זמנים זה, כיוון שביטול המשכנתאות ורישומים אחרים שקיימים על הנכס, לא ניתן לביצוע בלוח זמנים כה קצר.
הצדדים סיכמו שכל התשלומים יבוצעו על-ידי הקונה אל המוכר. בהמשך מתברר שכדי להגן על הקונה עקב חבויות מס אפשריות של המוכר, יש צורך להפקיד חלק מכספי התמורה בחשבון נאמנות. במצב כזה, עד אשר מלוא התמורה תגיע לידיו, לא יוכל המוכר לממן את התשלומים עבור הדירה שרכש כתחליף לדירה הנמכרת, כך שהתכנון שלו מתמוטט כמגדל קלפים.
מה עושים?
דעתי היא שברירת המחדל היא לא לחתום על זיכרון דברים, אלא לפעול לחתימת חוזה מפורט וסופי בהקדם האפשרי. כך בוודאי באשר לקונה שמבחינתו הנכס הוא עדיין "חתול בשק" אם טרם ערך בדיקות משפטיות ואחרות לגביו. אם קיימת דרישה מצד המוכר לחתום על זיכרון דברים, עדיף להפקיד בידיו שיק על סך של אלפי שקלים אחדים כדי להוכיח רצינות כוונות, מאשר לחתום על זיכרון דברים.
באשר למוכר, הדברים אינם כה חד משמעיים, שכן הסיטואציה בה הוא נמצא שונה מזה של הקונה, אך גם הוא צריך להיות מודע לכך שזיכרון הדברים עלול גם להוות מלכודת. זאת ועוד:- על המוכר לשאול עצמו, בהנחה שייחתם זיכרון דברים, אך הקונה יבקש תוך זמן קצר לחזור בו מן העיסקה, האם יבקש לכפות על הקונה לרכוש את הדירה בנופפו בזיכרון הדברים? האם יבקש לגבות ממנו פיצויים בסכום משמעותי על בסיס זיכרון הדברים? או שמא ינהג ממילא כאילו לא היה זיכרון דברים וישחרר את הקונה המתחרט לנפשו?
באופן מעשי הדבר שרצוי לעשות ובכך להוריד מעצמכם, המוכר והקונה, את הצורך להתמודד עם הדילמה הנ"ל, הוא להקדים בפניה אל עורך הדין שלכם אם אתם עומדים לפני מכירה או רכישה של נכס. בהיות זיכרון הדברים מסמך משפטי, העלול גם "לצבוע" את המשך המו"מ בקשר לנכס ובקשר לתנאי ההסכם הסופי ומפורט, אין כל סיבה לפנות לעוה"ד רק לאחר שהתמודדתם עם שאלת זיכרון הדברים – הן לגבי עצם החתימה והן לגבי תוכנו. פניה מבעוד מועד לעוה"ד, יאפשר לו לברר נתונים לגבי הנכס המסויים בו מדובר ולגבי אופי העיסקה המיועדת, כך שיוכל לתת לכם את העצות המתאימות באשר לאופציית החתימה על זיכרון דברים ובאשר לתוכנו הרצוי, לפני שעניין זיכרון הדברים עולה כלל על השולחן.