שוק הנדל"ן עובר משבר מזה שנים רבות, עלות דירה לרכישה היא מפלצתית ומחירי השכירות מאמירים לגבהים בלתי אפשריים. המחסור העצום בדירות למגורים בישראל, הביקוש שעולה על ההיצע, הביא לפרץ יצירתיות אצל חלק מבעלי הנכסים השונים.
הסבת מרפסת לדירת מגורים ללא מטבח, חלוקת דירה לשתיים או יותר ועוד. מול שוכרים שאינם עומדים בנטל, ומחפשים להוזיל את העלויות עומדים משכירים שהחליטו שאם ניתן לדרוש ואף לקבל שכר דירה כפול או משולש עבור אותו נכס עצמו, מתחילה הילולת הפיצול. כדי להיות הוגנים, נציין שלא אחת ההחלטה לפצל דירה נובעת דווקא מחוסר היכולת להשכיר אותה במחיר ריאלי (בהתאם לתנודות השוק) וזו דרכם של המשכירים להרוויח מהנכס, אותו רכשו בכסף רב.
מהו פיצול דירה?
פיצול דירה כוונתו שינוי נכס יחיד וחלוקתו לשתי יחידות דיור או יותר על מנת להשכיר כל אחת מהיחידות לשוכר נפרד.
האם מותר לפצל דירת מגורים בישראל?
כן, מותר לפצל דירת מגורים בישראל, אך רק בתנאים מסוימים. פיצול נכס ללא היתר חוקי זו עבירה על החוק. רק לאחר קבלת ההרשאות הנדרשות ניתן לבצע את הפיצול.
מומלץ תמיד לפנות לייעוץ משפטי לפני פעולה זו כדי להימנע מבעיות משפטיות. זכרו, לפיצול דירות ללא היתרים השלכות רבות החל מקנסות כבדים וכלה בצווי הריסה.
איך מפצלים דירה כחוק?
בישראל קיים חוק פיצול דירות משנת 2017 אמנם הוא מתייחס בעיקרו לנכסים צמודי קרקע אך כן מצוינת שם אפשרות חלוקת דירות בבנייני מגורים, לאחר קבלת אישור מהנדס העיר ותחת תנאים נוספים עליהם נדבר בהמשך. מדובר בהליך מיגע רווי טפסים והוא עלול לקחת זמן רב. ליווי על ידי עו"ד המכיר את החומר יכול לחסוך לא מעט זמן, עצבים וטעויות.
- פיצול דירה בבנייה רוויה דורש אישורים ממהנדס העיר והוועדה המקומית לתכנון ובניה.
דרישות אלה אינן באות על מנת להקשות. לכל פיצול שכזה יש השלכות על תשתיות הבניין (מערכות הביוב למשל) והסביבה, על ערך הנכסים שבבניין, להביא למחסור במקומות חניה ועוד.
ישנם גם תנאים כמו שטח הדירה המינימלי לאחר חלוקה (לא פחות מ 30 מ"ר) דרוש מודד מורשה שיפקח על הפיצול. - נדרשת על פי חוק קבלת הסכמה מכל הבעלים המשותפים בדירה, אם יש כאלה וכמובן משאר הדיירים השכנים המתגוררים באותו בניין.
- במקרה של פיצול דירה ממושכנת – נדרשת הסכמת הבנק.
תהליכים, עלויות השלכות
גם אחרי קבלת כל האישורים הנדרשים לפיצול הדירה, יש לקחת בחשבון את העלויות הנוספות.
- תכנון חלוקת הדירה חייב להיות על ידי אדריכל מקצועי שיספק תכניות שמבטיחות הן את הבטיחות של הנכס והן את נוחות השימוש בו. יש לקחת בחשבון את הוצאות התכנון והביצוע.
- פיצול דירה עשוי גם להעלות את גובה תשלומי הארנונה.
- מפצל דירה לצורך השכרה חייב להירשם אצל רשויות המסים כ"בעל עסק" ועליו לדווח על העסקאות כחוק.
- מפצל דירת מגורים יהיה חייב למכור את הנכס כיחידה אחת ולא יוכל למכור כל אחד מחלקיה בנפרד.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
התייעצו עם משרדנו
בכל שאלה והתייעצות בנושאי הנדל"ן על סוגיהם, ניתן לפנות למשרד עורכי דין ישראל אליאב.
משרדנו מתמחה בדיני המקרקעין, ומלווה את לקוחותיו תוך הקניית מעטפת משפטית מלאה. לפרטים נוספים והתייעצות עם עורך דין נדל"ן, ניתן ליצור עמנו קשר טלפוני או להשאיר פניה באתר.