חוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות התשל"ה – 11974, קובע הוראות מיוחדות להבטחת כספי רוכשי דירות בבניין מגורים. עם חתימת ההסכם לרכישת הדירה (להבדיל מרוכשי דירות מיד שנייה) על הרוכש לוודא, כי כספי התמורה שישולמו לקבלן מועברים למטרת קבלת דירת המגורים.
אחד מהמושגים המוכרים בענף הנדל"ן הוא ערבות חוק מכר. מדובר על שמירת זכויות רוכשי הדירות והבתים. למעשה זוהי ערבות בנקאית אשר ניתנת מטעם הקבלן או היזם אשר מהווה ביטוח לכספם של הרוכשים. ערבות זו למעשה, ניתנת ע"פ חוק המכר ( הבטחת השקעות של רוכשי הדירות) וכל יזם או קבלן, מחויב למסור ערבות זו לרוכש הנכס שהוא תנאי לקבלת למעלה מ-7% מהתמורה על הנכס. היזם יצטרך למסור ערבות מכר בגובה שווי הנכס. יש לציין בנוסף, כי ישנה הצמדה על ערבות זו שהיא בכפוף לתשומת מדד הבנייה.
הגנה מפני פשיטות רגל של קבלנים
מי אינו זוכר פרשות של קבלנים ויזמים שקיבלו תמורה על דירות חדשות ולפתע באמצע הבנייה פשטו את הרגל והרוכשים נשארו גם ללא כסף וגם ללא קורת גג? אם היו עומדים על כך בתוקף או יודעים מהי ערבות חוק מכר, הם היו מוגנים.
אנשים שהקפידו על ערבות זו יקבלו הגנה מיטבית וכך במקרה של פשיטת רגל של היזם או החברה הקבלנית, הם עדיין יקבלו את דירתם או את התשלומים ששילמו עבורה. חשוב לציין, כי ערבות זו, אינה מסייעת במקרים של עיכוב במסירת הדירה, הפרות בחוזה המכר וכדומה.
האם ניתן להפעיל את ערבות חוק המכר גם בפינוי בינוי?
יש לציין, כי גם בפרויקטים של פינוי בינוי, הקבלן חייב לתת ערבות מתאימה ולכן, יש לדרוש כי הקבלן יכסה את עלות הדירות באמצעות ערבות חוק מכר.
עוה"ד שמייצג את הדיירים של בניין המגורים שמיועד לפינוי בינוי, יצטרך לדאוג לערבות המתאימה מצד היזם או החברה הקבלנית, על מנת שיהיו מוגנים מעיקולים על החברה הקבלנית, הקפאת הליכים וכדומה. יש לדאוג, כי הערבות תצטרך להיות בגובה של שווי הדירה של כל דייר. יש לספק ערבות בנקאית מהבנק שמלווה את היזם.
איזו סוג של ערבות מומלץ לבקש מהיזם בתכנית פינוי בינוי?
מקובל, כי היזם או החברה הקבלנית אשר מבצעת את פרויקט פינוי בינוי (תמ"א 38/2), יצטרך להעמיד לטובת הדיירים לפי ערבות חוק מכר סכום שיהיה שווה או לדירה הקיימת או בגובה הסכום של שווי הדירה החדשה. מומלץ תמיד, לבקש את גובה הערבות מצד היזם או החברה הקבלנית, בשווי הסכום של הדירה החדשה. מיותר לציין, כי אם היזם אינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו לסיום הפרויקט, ישנם תנאים מצטברים כגון: קבלת טופס 4 ורישום הזכויות של הבעלים בדירה, בטוחות חלופיות כגון הע"א (הערת אזהרה לטובת בעל הנכס) ופוליסות ביטוח. יש לדרוש ערבות מתאימה עבור פרויקט פינוי בינוי:
- ערבות חוק מכר אם מדובר בדירה חדשה
- ערבות מיסוי
- ערבות אוטונומית לשכר דירה בזמן הפינוי עצמו
- ביטוח צד ג'
- ערבות בדק
- ערבות ביצוע
- ערבות רישום
ההבדלים בין מתן ערבות בנקאית לבין פוליסת ביטוח
כאשר החברה הקבלנית שבונה פרויקט דירות מגורים מספקת לרוכשיה לפי ערבות חוק מכר ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, יש לשים לב כי במקרה של פשיטת רגל, או הפסקת הפרויקט מאיזו שהיא סיבה, על החברה הקבלנית, להשיב לרוכשיה את הכספים ששילמו, כאשר הסכום יהיה צמוד למדד תשומות הבניה.
חשוב לדעת, כי הרוכשים, יצטרכו להמציא למוסד הפיננסי עותק מאישור פסה"ד או כל החלטה אחרת של רשות שיפוטית מוסמכת בישראל, אשר על פיה, התקיימו אחת מן העילות של המימוש לפי כתב הערבות. ישנן חברות קבלניות אשר מספקות גם ערבות בנקאית וגם פוליסת ביטוח, ולכן מומלץ לבחור בחברות קבלניות שמספקות את שתי הערבויות.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
אודות המשרד
ברוכים הבאים, משרדו של עו"ד ישראל אליאב מתמחה בדיני הנדל"ן על סוגיהם השונים, ומעניק שירות אישי ללקוחותיו בעסקאות רכש ומכר של נדל"ן למגורים ועד לנדל"ן מסחרי.
מאמר זה מצטרף לשורה של מאמרים אשר נכתבים במסגרת פרויקט מושגים בנדל"ן המופיע באתר. פרויקט זה הינו לנוחיותם של כל מבקריי האתר, ולמען ידיעה מעמיקה יותר בתחומי המקרקעין.
בכל שאלה והתייעצות עם עו"ד מקרקעין, באפשרותכם לכתוב לי בוואטסאפ, להשאיר פניה לקבלת שיחה חוזרת או ליצור קשר טלפוני ישיר