מערכת חוקים ותקנות ייעודים משפיעה באופן מרחיק לכת על החלטת ההשקעה במקרקעין ובנכסים. כעורך דין לענייני מקרקעין חשוב לי לספק למשקיעים השונים הצצה קלה (אין הסקירה שלפניכם כוללת את כל הדרישות כי קצרה היריעה) על ההיבטים המרכזיים של חוקי ייעוד ופיתוח נכסים על מנת שיוכלו לדעת, ולו גם מעט היכן כן או לא כדאי להם לרכוש נכס או לתכנן פיתוח.
מה זה מקרקעין?
במונחי מקרקעין – כללית, נכס הוא חלקת קרקע ו/או מבנה/מבנים שבעליו הוא בעל זכויות משפטיות עליו. ההגדרה ניתנת לחלוקה למספר היבטים שונים ובהם:
- משפטית – חלקת קרקע מובהקת, ניתנת לזיהוי, המוגדרת על ידי גבולות חוקיים, כולל מבני קבע או שיפורים שבוצעו עליה. כולל את כל הזכויות וההרשאות המשפטיות הקשורות לבעלות ובהן:
זכות החזקה – הזכות החוקית לאכלס, להשתמש ולשלוט בנכס, שניתן להחזיק בנפרד מזכויות הבעלות, ומתבססת בדרך כלל באמצעות הסכמי שכירות, חוזי שכירות או הסדרים משפטיים אחרים עם בעל הנכס.
זכות השליטה – הסמכות המשפטית לקבל החלטות לגבי אופן השימוש, הניהול והפיתוח של הנכס, לרבות קביעה מי רשאי לגשת אליו ואילו שינויים ניתן לבצע, בכפוף לחוקי ותקנות הייעוד החלים עליו.
זכות ההדרה – הזכות החוקית של בעלי נכסים למנוע מאחרים להיכנס או להשתמש ברכושם, בכפוף למגבלות מסוימות כגון גישה לשעת חירום והקלות משפטיות.
זכות השימוש וההנאה – הזכות החוקית להשתמש וליהנות מהטבות של נכס השייך לאדם אחר, מבלי לשנות או לפגוע במהותו, קשורה על פי רוב במצבים כמו חכירה ארוכת טווח או עיזבונות חיים.
זכות הדיספוזיציה – זכותם החוקית של בעלי נכסים להעביר, למכור, למשכן, או לוותר בכל דרך אחרת על זכויות הקניין שלהם לאחרים, בכפוף לכל מגבלה או שעבוד חוקיים קיימים. - פיזית – הקרקע, מגרש אדמה חקלאית, משאבי טבע על הקרקע, זכויות תת קרקע והמרחב האווירי שמעליו
- השבחה/שיפורים – שירותים ותשתיות, תוספות כמו גידור, כבישי גישה, גינון, וכמובן מבנים.
- מתקנים – ובהם כאלה שעלולים לגרום לפגיעה ברכוש אם יוסרו
מסגרת הייעוד רשויות התכנון
חוק התכנון והבנייה 1965 קובע מבנה היררכי של רשויות התכנון, מהרמה הארצית ועד לוועדות המקומיות. המערכת פועלת בשלוש רמות תכנון עיקריות: ארצית, מחוזית ומקומית:
רמה ארצית – המועצה הארצית לתכנון ובנייה לפי אתר הכנסת: "המועצה הארצית לתכנון ולבנייה הוקמה ב-1966 מכוח חוק התכנון והבנייה. היא מורכבת משש ועדות משנה: ועדת ערערים, בנייה ותקנות, הקלות מתשתיות תחבורה, קידום תכניות, מתחמי רעש מטוסים ואישור תכניות עבודה למשק הגז. בין תפקידיה: ייעוץ לממשלה ולשר האוצר בכל הנוגע ליישום חוק התכנון והבנייה, תכנון תכניות מתאר ארציות (עד לאישור הממשלה) ומחוזיות, דיון בערערים המוגשים על תכניות בסמכות מחוזית ועל ועדות אחרות ועוד".
כדי לפשט המועצה הארצית לתכנון ובניה אחראית על:
- קביעת מדיניות תכנון כלל ארצית ואישור תכניות מתאר ארציות
- טיפול בתשתיות, רשתות תחבורה ושימור הסביבה ברמה הלאומית
- לבטל או לעקוף החלטות תכנון ברמות נמוכות משלה בהתאם לצרכים לאומיים
- סקירה ואישור תכניות ברמות המחוז
מוסדות תכנון מחוזיים – לפי אתר הכנסת: "ישראל מחולקת לששה מחוזות – דרום, חיפה, ירושלים, תל אביב, מרכז, וצפון, וכן למחוז עבור יהודה ושומרון.
ראש כל מחוז עומדת הוועדה המחוזית המשמשת כגורם האחראי על תחום התכנון במחוז. הוועדה המחוזית יוזמת תכניות מתאר מחוזיות, מאשרת תכניות מתאר כוללניות ותכניות מקומיות ומפורטות כאשר הן בסמכותה, מתווה את מדיניות התכנון במחוז ומעירה על תכניות ונושאים הנידונים במועצה הארצית. הוועדה המחוזית גם מפקחת על עבודת הוועדות המקומיות בתחום המחוז"
לצורך הקלת ההסבר מוסדות התכנון המחוזיים אחראיים על:
- יישום מדיניות לאומית ברמת המחוז
- סקירת ואישור תכניות תכנון מקומיות
- תיאום בין מדיניות לאומית לצרכים מקומיים
- טיפול בערערים על החלטות הועדה המקומית
רמה מקומית – וועדות מקומיות לתכנון ובנייה לפי אתר הכנסת: "סמכויות רישוי הבנייה בישראל מחולקות בין שלוש ערכאות מרכזיות: ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות וועדה ארצית. ועדה מקומית, אחראית על מרחב תכנון מקומי, אשר לרוב חופף את שטחה של רשות מקומית אחת. זאת, למעט במקרים בהם מרחב התכנון המקומי מהווה שטח של מספר רשויות מקומיות, עבורם הוקמו ועדות מקומיות מרחביות".
כדי לפשט הוועדות המקומיות לתכנון ובניה:
- פועלות ברמת המועצה העירונית או האזורית
- מוציאה היתרי בניה
- מכינה תכניות מקומיות מפורטות
- עוקבת אחר תאימות הבניה והיישום
- אוכפת תקנות ייעוד
- תכנון מקומי
ישנן כמובן ועדות מיוחדות, וועדות משנה וועדות ערער. כל אלה עלולים להוביל לתהליכים ארוכים ומייגעים לפני קבל אישורים שונים ויש לקחת זאת בחשבון. כדי לצלוח את הוועדות הללו יש להגיע מצוידים במסמכים שונים ומורכבים וחשוב מאד להיעזר בליווי משפטי על מנת שלא להאריך את הטווחים עוד יותר.
סיווגי אזורי מפתח
אזורי מגורים מחולקים על סמך מגבלות צפיפות וגובה:
אזורי מגורים בצפיפות נמוכה – מאפשרים בדרך כלל בתים צמודי קרקע ובנייני דירות קטנים
אזורי מגורים בצפיפות גבוהה מאפשרים מתחמי דירות ומגדלים גדולים יותר.
אזורי מסחר מיועדים לפעילות עסקית, החל ממרכזי קניות שכונתיים ועד למחוזות מסחריים מרכזיים.
אזורי שימוש מעורבים, מאפשרים שימושים למגורים ומסחריים בתוך אותו פיתוח והם נפוצים יותר ויותר באזורים עירוניים.
אזורי תעשייה מסווגים לפי השפעתם הסביבתית, מתעשייה קלה (תעשייה קלה) ועד לתעשייה כבדה (תעשייה כבדה), עם הגבלות ספציפיות על קרבה לאזורי מגורים.
זכויות פיתוח והרשאות בנייה תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה) תשס"ט 2009
ידיעת והכרת זכויות הפיתוח היא קריטית למשקיעים. זכויות אלו נקבעות על ידי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992 ובין היתר קובעות:
אחוזי בנייה – הגדרת השטח הכולל הניתן לבנייה כאחוז מגודל המגרש.
תכסית – יחס כיסוי הקרקע המרבי המותר לבניה.
הגבלות גובה – מתייחסות על פי רוב לקומה או מטרים מעל פני הקרקע.
פיתוח נכסים
תב"ע – ייעוד קרקע בתכניות מתאר עירוניות מתייחס לסיווג חלקות קרקע לשימושים מותרים ספציפיים במסגרת התכנון העירוני. ייעודים אלו הם חלק מהותי במערכת התכנון הכוללת של ישראל וקובעים כיצד ניתן לפתח ולהשתמש בקרקע.
בין ההיבטים המרכזיים ניתן למצוא:
- סיווג הקרקע – למגורים, מסחר, תעשייה, מבני ציבור, שטחים פתוחים, תשתיות תחבורה ושימושים מעורבים.
- מערכת התכנון – תכניות מתאר ארציות, מחוזיות ומקומיות. כל עירייה מתכננת תכניות מתאר מקומיות שחייבות להתאים לתוכניות המחוזיות והלאומיות.
- משפטית – הבסיס המשפטי העיקרי למערכת התכנון הוא חוק התכנון והבנייה משנת 1965 על כל השינויים והתיקונים שחלו בו
- אחוזי בניה – לכל אחד מייעודי הקרקע ישנן תכניו בהן מצוינים גבהי בנייה מותרים, יחסי צפיפות ויחסי שטח רצפה
- שינוי ייעוד – ידרוש בדרך כלל תיקוני תכנית באמצעות פניה לוועדות התכנון ואישורים.
- ייעוד ייחודי – אזורי שימור, קרקע חקלאי, אזורי פיתוח בעדיפות ועוד
פיתוח נכסים בישראל מצריך השגת אישורים מרובים רובם יהיו מלווים בתשלומי אגרות כמו אגרות מידע או היתר לרשויות המקומיות.
* קבלת תיק מידע תכנוני מהרשות המקומית, "דף מידע תכנוני" משמש בעלי מגרשים, עורכי דין ושמאים כאישור רשמי חתום, של הוועדה המקומית לזכויות ומגבלות בניה בקרקע ומעיד על התכניות החלות על הקרקע והזכויות והמגבלות שנובעות מהן. מהן כולל תכניות מאושרות ותכניות בהליכי אישור
* הגשת תכניות מפורטות לאישור, לרבות שרטוטים אדריכליים, תכניות הנדסיות והערכות השפעה סביבתית במידת הצורך.
* הודעות לציבור שמאפשרות הגשת התנגדויות
* עקב מצוקת הדיור החריפה בישראל הוקמה בשנת 2014 הוועדה למתחמים מועדפים לדיור ככלי לפתרון משבר הדיור. מטרתה, להביא להגדלת היצע יחידות הדיור וליצירת היצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, ובמחיר מופחת.
* תכניות התחדשות עירונית כגון תמ"א 38 ו פינוי-בינוי יוצרות ליזמים ולמשקיעים הזדמנויות משמעותיות.
שיקולי השקעה
כפי שראיתם, למרות שכבר בראשית המאמר הצהרתי בגלוי כי מדובר במידע חלקי בלבד, מדובר בסבך שלם של ביורוקרטיה, מסמכים, חוקים ותקנות. על כל יזם או משקיע להיות ער לגורמים הבאים:
א. זיהוי וודאי ומידע אחראי ובדוק אודות הייעוד הנוכחי של הקרקע ולברר אם ישנן תכניות אפשריות עתידיות לשינוי ייעוד. שינויי ייעוד יכולים להשפיע משמעותית על ערך הנכס.
ב. למרות ההזדמנות שיש ליזמים בכל הקשור להתחדשות עירונית ובהן זכויות בניה גדולות יותר, על היזם או המשקיע לדעת ולהבין כי לעתים הם עלולים להיקלע למשא ומתן ארוך, עיקש ומורכב עם הדיירים
חשוב למשקיעים במקרקעין להיות מלווים על ידי עורך דין
כעורך דין לענייני מקרקעין, עם ניסיון רב בעסקאות נכסים, אני מספק מזה שנים רבות הגנה ליזמים ומשקיעים לפני שהם משקיעים הון משמעותי ורוכשים נכסים. הידע הנרחב ושנות הניסיון הרבות מאפשרים לי לבצע בדיקת נאותות מקיפה על תקנות ייעוד, סוגיות סביבתיות ועוד.
מעבר ליתרונות נוספים כמו חשיפת שעבודים, סכסוכי בעלות, ניסוח הסכמי רכישה, מקסום הטבות מס ועוד. כל אלה יגנו על ההשקעה מפני הפסדים פיננסיים או סיבוכים משפטיים ולא אחת אף יובילו לשיפור החזר ההשקעה בזכות בניה משפטית וחוקית מדויקת.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר: