תמ"א 38 היא תכנית התחדשות עירונית שעיקר מטרתה חיזוק, שיפוץ ושימור מבנים ישנים, כשהתוצאה הסופית עתידה לשפר את איכות מגוריהם של הדיירים, תעלה את ערך דירותיהם, תשביח את הסביבה העירונית ואולי אף תעלה אותה על דרך המלך, תצעיר את הסביבה ותשפר את מצבה הסוציואקונומי הכללי.
למרות שפע היתרונות שמציעה תכנית תמ"א 38 עבור הדיירים המתגוררים במבנים הזוכים לשיפוץ כרוך התהליך בלא מעט בלבול אל נוכח האתגרים המשפטיים הפוטנציאליים הכרוכים בו. מטרתו של מאמר זה היא מתן הסברים ראשוניים אודות ההגנות המשפטיות להן זכאים דיירים במהלך מיזם תמ"א 38 לשם שמירה על זכויותיהם.
חוק המקרקעין
מטרתו של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 – לאזן בין השגת מטרותיהם של בעלי הקרקע, היזמים, השוכרים והדיירים. במסגרתו של חוק זה ישנו קובץ הוראות חשובות שעיקרן הסדרת זכויות הדיירים, והן כוללות:
- זכות לפיצוי – בגין אובדן דירותיהם הכולל בין היתר הפרשי שכר דירה, הוצאות הובלה, והוצאות משפט. לצורך קביעת גובה הפיצוי, נקבעה נוסחה המתחשבת בגורמים כמו גודל דירה, מיקום ושווי שוק.
- זכות לדיור זמני – במהלך הבנייה. האחריות לספק לדיירים את המגורים ההולמים, באותה שכונה, וכיסוי עלויות העתקת מגוריהם באותה תקופה מושתת על היזם.
- זכות החזרה – לדירותיהם במבנה המשופץ לאחר השלמת הבנייה. במקרים בהם מדובר על שוכרים עומדת לזכות בעלי הדירות האפשרות להעלות את שכר הדירה.
- זכות לדירה חדשה – בדרך כלל ניתנת לדיירים בעלי דירות קטנות ומיושנות ובמקרים מסוימים ייתכן שתוצע להם דירה חדשה וגדולה יותר בבניין המשופץ.
אתגרים בולטים בתמ"א 38
ניהול המשא ומתן מול היזמים
כאשר עוסקים במיזמים בעלי קנה מידה גדול, היזמים על פי רוב יהיו מגובים בשרשרת של הגנות משפטיות וסוללת עורכי דין שמטרתם להגן בעיקר על מטרותיהם ורווחיהם של היזמים המעסיקים אותם.
סוללת עורכי דין שכזו תפרש את המסגרת המשפטית, החוקים והתקנות בצורה שתעמוד לזכות היזם ופחות לטובת הדיירים. כתוצאה מכך מתעורר קושי משמעותי בהתמודדות הדיירים עם אתגרים שונים בעת ניהול המשא ומתן.
שקיפות ותקשורת
חיוני להציג בפני הדיירים את כלל התוכניות הכלולות במיזם, כולל ציר זמן מדויק ככל שניתן, פרטי הפיצויים ותוכניות המיקום המחודש בצורה הברורה ביותר.
חוסר שקיפות ותקשורת לקויה או חסרה, במיוחד מצדם של יזמים, עלולים לגרום לאי הבנות ומחלוקות שונות.
דרכי ההתגוננות העומדים לרשות הדיירים
ייעוץ משפטי שוטף
ליווי של עורך דין, שתחום התמחותו מקרקעין ובמיוחד מיזמי תמ"א 38 שילווה ויסייע לדיירים לשמור על זכויותיו לאורך כל התהליך. יעוץ משפטי עצמאי היא זכותם של הדיירים עוד לפני החתימה על ההסכם הראשוני והלאה. ליווי וייעוץ משפטי טוב יכלול:
עורך דין שזה תחום התמחותו ידע לזהות סעיפים בעייתיים לאחר בחינה מדוקדקת של החוזה המוצע לדיירים, לתקנם ולהסביר את החוזה ותנאיו לדיירים בצורה ברורה.
ישמש כמגשר בין הדיירים ליזמים לשם קידום האינטרסים של הדיירים
יבדוק מראש את טיבה של חברת היזמות והניהול, שיש לה ביטוח אחריות מקצועית, שעמדה בעבר בצורה טובה במיזמים דומים.
ביטוח תמ"א 38
ניתן על ידי היזם או הקבלן והוא מציע הגנה מפני נזקים הצפויים להיגרם לרכוש כתוצאה מהבנייה, כולל למבנים סמוכים.
חשוב להתעמק בו ולוודא כי הוא כולל את כל ההגנות, מפני נזקים מנזקים שונים, העלולים להיגרם במהלך הבניה – לדיירי הדירות.
התארגנות דיירים
בחירת נציגויות וועדי דיירים, החל מראשיתו של תהליך תמ"א 38 הופך את הליך המשא ומתן מול היזמים והגורמים הנוספים ליעיל יותר, ומהווה רשת הגנה נוספת על האינטרסים המאוחדים של כלל הדיירים.
יתרה מזאת, התארגנות שכזו מאפשרת להם הבטחת תנאים משופרים תוך הפעלת לחץ על היזם ואפילו שינוי או בחירת יזם טוב יותר עבורם.
תיעוד מוקפד ומפורט
של כל התקשורת, ההסכמים וקבלות התשלום עשוי להיות חיוני ויקר מפז לצורך ביסוס ראיות במקרים בהם מתעוררות מחלוקות.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
לסיכום
חשוב לדעת ולהכיר את זכויותיכם כדיירים במיזמי תמ"א 38. המיזם אומנם מציע הזדמנויות רבות להתחדשות עירונית בכללי ושיפור איכות החיים הפרטית, אך מדובר בנוף משפטי מורכב למדי וחשוב להיות מלווה על ידי עורך דין הבקיא ברזי המושגים המשפטיים והזכויות על מנת לשמור על האינטרסים של הדיירים.