עורך דין קניית דירה להשקעה

לצד כל שנאמר לעיל, הרי שעלינו לבחון את סך ההוצאות הצפוי לנו:

מיסוי מקרקעין

תחזית המס הצפויה לנו בעבור קניית הדירה היא חלק בלתי נפרד מעבודתו של עורך דינכם, ועליו לספק תמונת מצב מלאה באשר לגובה ההוצאות הצפויות.

בנושא זה מומלץ להכיר את המונח מס רכישה, מס המוטל על הרוכשים ושמוגבל בהתאם למדרגות מס.

חשוב לדעת: אם רכשתם דירה להשקעה וזוהי דירתכם הראשונה, אז הרי שייתכן ואתם פטורים ממס. אם מדובר בדירה שנייה, אינכם פטורים מתשלום מס זה, ויש לקחת אותו בחשבון.

להלן מדרגות המס אם מדובר בדירה ראשונה:

1. דירה בשווי של עד 1,747,865 ש"ח – איננה חייבת במס
2. דירה בשווי העולה על 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 ש"ח – יש לשלם מס בגובה 3.5%
3. דירה בשווי העולה על 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – יש לשלם מס בגובה 5%
4. דירה בשווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – יש לשלם מס בגובה 8%
5. דירה בשווי העולה על 17,828,555 ש"ח – יש לשלם מס בגובה 10%

להלן מדרגות המס כאשר מדובר בדירה שנייה

1. על דירה בשווי שעד 1,294,770 ש"ח – על הרוכשים לשלם מס בגובה 5%
2. על דירה בשווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – על רכשי הנכס לשלם מס בגובה 6%
3. על דירה בשווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – יש לשלם מס בגובה 7%
4. על דירה בשווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – גובה המס הוא 8%
5. על דירה בשווי העולה על 17,828,555 ש"ח – יש לשלם מס בגובה 10%

יצוין שנתונים אלו עדכנים לכתיבת שורות אלו בתאריך 10/2021.

תיווך נדל"ן

הוצאה נוספת שעלינו להכיר בה היא התשלום בעבור מתווך הנדל"ן.

מרבית הדירות אינן נמכרות בתיווך ישיר, אלא באמצעות מתווך נדל"ן, לו הרוכשים משלמים עמלה בגובה של 1.5-2% מגובה ערך הדירה.

מדובר בהוצאה שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים, ודעו כי באפשרותכם להיכנס למשא ומתן עם המתווך.

שכר טרחת עוה"ד

כללי לשכת עורכי הדין קובעים את שכר הטרחה המינימלי עבור עורך דין, כאשר הוא נע בין 0.5% ל-2% + מע"מ משווי העסקה.

גובה שכר הטרחה מושפע ממגוון רכיבים המאפיינים את העסקה לרבות מורכבותה, האם מדובר בעסקת רכש רגילה או שמא העברת דירה במתנה (ראו גם העברה ללא תמורה בין אחים), טיפול בגורמים פרטניים דוגמת חריגות בנייה, עיקולים ושעבודים ועוד.

חריגות בנייה

אין זה סביר שנמצא חריגות בנייה, אך כבר היו מקרים מעולם.

חשוב לדעת: איתור חריגת בנייה מצריך את הסדרתה אל מול הרשויות.

קבלת היתר בנייה יכולה לעלות הון תועפות, ויש להסדיר את התהליך אל מול המוכרים. ייתכן תרחיש ובו תבקשו להפחית את גובה הערך המבוקש בעבור הנכס, וזאת כדי שכסף המדובר יקוזז בעבור ההוצאות הכרוכות בקבלת הרישוי.