פרויקטים של פינוי-בינוי הם חלק ממגמה הולכת וגוברת בישראל לשיקום אזורים מתחדשים ולשיפור איכות החיים של הדיירים בבניינים ישנים.
התהליך, הכולל הריסת מבנים ישנים ובניית מבנים חדשים במקומם, מצריך את שיתוף הפעולה של כלל הדיירים. עם זאת, לא תמיד כל הדיירים מסכימים להצטרף לפרויקט, ומצב זה מוביל לעיתים קרובות למעמדו של "הדייר הסרבן".
להלן אבקש לבחון את הכלים המשפטיים הקיימים להתמודדות עם סיטואציות כאלה.
מהי המשמעות המשפטית של סירוב דייר להשתתף בפרויקט פינוי-בינוי?
החוק בישראל מכיר בזכותם של דיירים לסרב לפרויקט של פינוי-בינוי מתוך רצון אישי, אך מגביל את זכות זו במקרים מסוימים, וזאת בשל המשמעות הכלכלית והחברתית העצומה של הפרויקטים הללו.
דייר המסרב יכול, במקרים מסוימים, לעכב ואף למנוע את מימוש הפרויקט כולו, ולכן החוק מנסה למצוא את האיזון בין שמירה על זכויותיו לבין קידום הפרויקט לטובת כלל הדיירים.
כדי להוציא פרויקט פינוי-בינוי לפועל, החוק קובע צורך בהסכמה של רוב משמעותי מבין בעלי הדירות.
בהתאם לכך, פרויקט יכול לצאת לדרך גם כאשר דייר אחד או קבוצה קטנה אינם מסכימים, ובלבד שישנה תמיכה מספקת של יתר הדיירים. בהתאם לכך, דייר שמסרב לפרויקט עלול למצוא את עצמו בעמדה משפטית חלשה, ואף חשוף לתביעות מצד היזמים והדיירים האחרים, במידה והתנהגותו נחשבת כחסרת הצדקה. במידה ואכן אלו הם פני הדברים, הרי שמוטב יהא לעשות זאת באמצעות עו"ד מקרקעין המתמחה בתחום הנידון.
כלים משפטיים להתמודדות עם דיירים סרבנים
כאשר דייר מסרב להשתתף בפרויקט, קיימים מספר כלים משפטיים שעומדים לרשות הדיירים האחרים ו/או היזם במטרה להתמודד עם הסירוב:
1. פנייה למפקח על הבתים המשותפים
המפקח על הבתים המשותפים הינו הגורם המוסמך לדון בסכסוכים בנוגע להסכמת דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי.
במקרה של דייר סרבן, ניתן לפנות למפקחת בבקשה להכריע בסכסוך ולהחליט האם סירובו מוצדק. המפקחת בוחנת את כלל הנסיבות וההסברים לסירוב, ולאחר דיון עשויה לפסוק האם לאפשר לפרויקט להמשיך למרות התנגדותו של הדייר.
2. תביעת דייר סרבן בגין סירוב בלתי סביר
החוק מאפשר לדיירים אחרים או ליזם להגיש תביעה נגד דייר סרבן בטענה כי סירובו הוא בלתי סביר. בתביעה זו נבחנים נימוקיו של הדייר המסרב וכן השפעת סירובו על יתר הדיירים.
במקרים בהם בית המשפט מוצא שסירובו של הדייר אינו מוצדק, ניתן לחייבו להשתתף בפרויקט או לחייבו בפיצויים לטובת הדיירים האחרים.
3. הגשת תביעת פיצויים
במקרים שבהם סירובו של דייר גורם לנזקים כלכליים לדיירים האחרים או ליזם, ניתן להגיש תביעה כספית ולדרוש פיצוי על הנזק שנגרם.
לדוגמה, אם עיכוב הפרויקט גרם להוצאות נוספות או להפסדים כספיים ליתר הדיירים, בית המשפט עשוי לחייב את הדייר הסרבן לשלם את ההפסד.
4. הצעות לשיפור ההסכם או להציע חלופות
לפני נקיטה בצעדים משפטיים, מומלץ לנסות להגיע לפשרה מול הדייר הסרבן. במקרים מסוימים, סירובו של הדייר נובע מהסתייגות מתנאי העסקה.
במצב זה ניתן לבחון אפשרויות לפיצוי נוסף או הצעת תנאים משופרים כך שהדייר יוכל להסכים להשתתף בפרויקט. מדובר בגישה שמטרתה לייתר את ההתנגדות ולחסוך בזמן ובמשאבים לכולם.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
מתי סירוב נחשב סביר או בלתי סביר?
לא כל סירוב נחשב לבלתי סביר מבחינה משפטית. לדיירים קיימת זכות להתנגד אם מדובר, למשל, בנזק ישיר או אישי משמעותי שעשוי להיגרם להם כתוצאה מהפרויקט, כגון הרעה משמעותית באיכות חייהם, חשש מהפרעה ארוכה לחיים, או פגיעה בתנאים הכלכליים.
בית המשפט והמפקחת בוחנים את כל היבטי הסירוב, ולכן לכל דייר עומדת הזכות להציג את נימוקיו, אך מצד שני עליו להוכיח כי מדובר בטענה מהותית ולא בניסיון לעכב את הפרויקט מתוך רצון אישי בלבד.
לסיכום
פרויקטים של פינוי-בינוי מספקים הזדמנות לשיפור איכות החיים ולחידוש האזור בו נמצאים הבניינים, אך תלויים בשיתוף פעולה של כלל הדיירים.
דייר המסרב להשתתף בפרויקט עשוי למצוא עצמו מול צעדים משפטיים אם סירובו נתפס כבלתי סביר.
כדי להימנע ממצבים של התנגדות ופרוייקט עיכוב, מומלץ לדיירים וליזמים לנסות להגיע להסכמות בדרכי נועם ולמנוע התדיינות משפטית יקרה ומורכבת. למידע נוסף וקבלת ייעוץ משפטי ראשוני, צרו עמנו קשר.