פרויקטים של פינוי-בינוי הפכו לאחד הכלים המרכזיים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. מיזמים אלה מיועדים לשקם שכונות ישנות, להחליף בניינים ישנים ומסוכנים במבנים מודרניים, ולהעניק לדיירים ולתושבים שיפור משמעותי באיכות החיים.
עם זאת, לא כל בניין ישן או שכונה עומדים בקריטריונים לפינוי-בינוי, וישנם תנאים והיבטים שונים שיש לקחת בחשבון.
מהם הקריטריונים העיקריים לפינוי-בינוי?
הקריטריונים לפרויקטים של פינוי-בינוי נקבעים על ידי משרד הבינוי והשיכון, בהתאם למדיניות ממשלת ישראל ולתכנון עירוני מקומי.
הקריטריונים כוללים מספר היבטים עיקריים, הבוחנים הן את מצבו הפיזי של הבניין והן את כדאיות הפרויקט מבחינת התכנון העירוני וההיבט הכלכלי.
1. מצב פיזי של המבנה ותקינותו
אחד הקריטריונים המרכזיים לבחינת בניין לפינוי-בינוי הוא מצבו הפיזי של המבנה.
מבנים ישנים, אשר נבנו לפני מספר עשורים, נוטים להיות פחות עמידים ולעיתים אף מסוכנים מבחינת יציבות ובטיחות. מבנים המראים סימני בלאי רציני, כמו סדקים בקירות, בעיות בתשתיות, ומערכות חשמל ואינסטלציה מיושנות, עשויים להיחשב מתאימים לפינוי-בינוי.
בנוסף, מבנים שאינם עומדים בתקן העמידות לרעידות אדמה (ת"י 413), נחשבים כמתאימים במיוחד לפרויקטים של פינוי-בינוי, במטרה לשפר את רמת הבטיחות שלהם.
2. מספר יחידות דיור מינימלי במתחם
כדי להבטיח את כדאיות הפרויקט עבור היזמים והרשות המקומית, החוק מתנה את ביצוע הפרויקט במתחמים הכוללים לרוב מינימום של יחידות דיור.
הקריטריון הנפוץ הוא מתחם עם לפחות 24 יחידות דיור קיימות, אך במקרים מיוחדים ניתן לבצע פרויקטים גם במתחמים קטנים יותר, במיוחד כאשר מדובר בשכונות בעייתיות מבחינה חברתית או באזורים בהם יש מחסור במקרקעין לבנייה חדשה.
מתחמים עם מספר רב יותר של יחידות דיור זוכים לעיתים קרובות לתמיכה רבה יותר מצד היזמים והרשויות, בשל הכדאיות הכלכלית הגבוהה.
3. היתכנות כלכלית של הפרויקט
ההיתכנות הכלכלית היא תנאי מרכזי בקביעת האפשרות להוציא לפועל פרויקט פינוי-בינוי. פרויקטים אלו כרוכים בהוצאות גבוהות על ידי היזם, ולכן נדרש לוודא שהפרויקט ישתלם מבחינה כלכלית.
לשם כך, היזם מחשב את פוטנציאל הרווח מפרויקט הבנייה מחדש, בהתאם לזכויות הבנייה שמעניקה הרשות המקומית. אם מספר הדירות החדשות והשטחים המסחריים האפשריים לבנייה מאפשרים רווח מספק, ישנה היתכנות כלכלית לפרויקט.
במקרה שבו היתכנות כלכלית אינה קיימת, ייתכן כי הרשות המקומית תספק תמיכות נוספות כדי לעודד את היזמים.
4. אישור הרשות המקומית והתאמה לתכנון עירוני
התאמה לתכנון עירוני ואישור של הרשות המקומית הם קריטריונים מרכזיים בכל פרויקט פינוי-בינוי.
העירייה או הרשות המקומית בוחנות האם פרויקט כזה עולה בקנה אחד עם תוכניות הפיתוח של האזור, האם הוא משתלב עם המדיניות העירונית, והאם קיימת תשתית מתאימה שתוכל לתמוך בהגדלת האוכלוסייה במתחם.
אם הרשות המקומית רואה את היתרון שבפרויקט, היא עשויה אף להעניק זכויות בנייה נוספות ליזם, על מנת להגביר את כדאיות הפרויקט.
5. הסכמת הדיירים
אחד הקריטריונים המהותיים הוא הסכמת רוב בעלי הדירות בפרויקט.
לרוב, נדרשת הסכמת 80% מהדיירים לפחות לצורך קידום פרויקט פינוי-בינוי. במידה וישנם דיירים סרבנים, ניתן להפעיל מנגנונים משפטיים שונים (כגון פנייה למפקחת על הבתים המשותפים) כדי להתמודד עם התנגדותם, במידה וזו נחשבת לבלתי סבירה.
יחד עם זאת, מומלץ להגיע להסכמות באופן וולונטרי מול הדיירים, כדי להבטיח תהליך חלק ויעיל.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
כיצד ניתן לבדוק האם בניין מתאים לפינוי-בינוי?
כדי לבדוק האם בניין או מתחם מתאימים לפינוי-בינוי, מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית.
עורך הדין יוכל לבחון את המצב הפיזי של המבנה, לבדוק את המצב התכנוני והאפשרויות הכלכליות, ולבחון האם יש היתכנות כלכלית לפרויקט. בנוסף, עורך הדין יוכל לסייע בתהליך הגשת הבקשה לרשות המקומית ובניהול מו"מ עם היזם על תנאי ההסכם.
אם אתם מתלבטים לגבי התאמת המבנה שלכם לפינוי-בינוי או שוקלים להיכנס לתהליך, מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין מנוסה, שיוכל להבטיח את זכויותיכם ולסייע לכם לאורך כל הדרך.