פרויקט תמ"א (תכנית המתאר הלאומית) 38, הוא יוזמה ממשלתית שמטרתה להקל על התחדשות עירונית וחיזוק סיסמי של מבנים. מטרת החיזוק הסיסמי שיפור החוזק והיציבות של מבנים, כדי לעמוד בכוחות החזקים של רעידות אדמה, תוך שימוש בחומרים כמו מוטות פלדה ובטון מחוזק.
חיזוק סיסמי עוזר להפחית את הסיכון לנזק מבני ומשפר משמעותית את בטיחותם של מבנים ותשתיות. מעבר לחיזוק הסיסמי יש לתמ"א 38 חשיבות בפיתוח העירוני וההתחדשות העירונית.
מטרות ויתרונות
המטרה העיקרית אמנם הייתה חיזוק המבנים אך על מנת לספק לבעלי הנכסים והקבלנים תמריצים לחיזוק המבנים מאפשר פרויקט תמ"א 38 ליזמים, להקים יחידות מגורים נוספות במבנים אותם הם משפצים ולהרוויח ממכירתן.
פרויקט תמ"א 38 מחייה אזורים ושכונות ישנות, ובעלי הנכסים עצמם זוכים בהשבחת הנכס, שיפור תנאי המגורים הסביבתיים לצד הפרטיים – וכמובן כתוצאה עולה ערך הנכס שלהם בצורה משמעותית.
הרוב הנדרש שבלעדיו לא תוכל לצאת התכנית אל הפועל
במקרה ומדובר על חיזוק המבנה, הרחבת דירות המגורים הקיימות בבניין ותוספות בניה – נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות בבניין המשותף. כלומר, הוספת דירות לבניין, תוך כדי ובמהלך עבודות החיזוק, דורש הסכמה של יותר משני שלישים של בעלי הדירות. נדרש גם אישורו של המפקח על המקרקעין, והוא גם זה אליו ניתן לפנות במקרה וישנם דיירים סרבניים, לבקשת אישור שנוגד את התנגדותם.
במקרים בהם הוחלט על ביצוע עבודות חיזוק בלבד – ניתן להסתפק ברוב של 51%.
נציגות הדיירים
הקמת נציגות רחבה ככל שניתן לייצוג כלל הדיירים מול הגופים השונים בשלבים השונים. לדיירים יש זכויות לפיקוח על יישום ההליך מראשיתו וגם כמובן בעת הביצוע.
פיקוח זה נעשה על ידי גורמים מקצועיים שיפקחו על התהליך והוא יכול להיבחר על ידי הנציגות.
חשוב לקחת בחשבון שלא אחת מתקיימים מצבים של ניגודי אינטרסים בין היזם, שמעוניין להוציא כמה שפחות ולהרוויח כמה שיותר, לבין הדיירים המעוניינים במימוש כל זכויותיהם החוקיות.
תוספת בנייה
מעבר לחיזוק הבניין, זכאים הדיירים גם לתוספת בנייה כשעל פי רוב יהיה מדובר בתוספת בהיקף שטח של 25 מטרים רבועים לדירה. ברוב המקרים התוספת תתייחס להוספת ממ"ד בשטח של 12 מטר וחצי. לעתים קורה שמגבלות תכנון אלה ואחרות עלולות למנוע את מתן כל תוספת הבניה האמורה.
במקרים שכאלה יכולים הדיירים, באמצעות הנציגות שלהם, לבוא בדין ודברים עם היזם ולקבל תמורה אחרת בעבור הזכויות עליהן נאלצים היו לוותר. כמו מרפסת גדולה יותר, מחסן דירתי או קומתי.
ברוב המקרים, ובמיוחד אם נעשתה תוספת בניה של יחידות דיור נוספות, זכאים הדיירים להתקנת מעלית ושדרוג תשתיות שונות בבניין.
חניה
ישנם לעתים מקרים בהם נאלצים דיירים לוותר על מקום החניה שלהם, במיוחד אם לא הייתה רשומה על שמם בטאבו. לפעמים נאלצים למצוא פתרונות חניה חלופיים כמו מכפילי חניה הידראוליים ועוד.
חשוב לשים לב ולדון על עניין החניה במיוחד מאחר והיזם תמיד יבטיח לספק חניות לדיירים החדשים בתוספת שבנה, אך על פי רוב לא יתחייב לחניה לדיירים הוותיקים.
תשתיות
שיפוץ תשתיות יכלול את צנרת המים, החשמל, הגז הביוב, שיפוץ הלובי, חדר המדרגות ואף שיקום או הקמת גינה לבניין.
האם ניתן לשפץ תשתית פנים דירה פרטית?
הליך תמ"א 38 אינו מתייחס לדירות הפרטיות של דיירי הבניין, אלא לשיפוץ התשתיות הכוללות המשותפות של כלל הדיירים בו. במקרים בהם מבקש דייר זה או אחר לשפץ את פנים דירתו, הוא יכול לעשות זאת תוך חוזה אישי מול הקבלן או היזם ובתוספת תשלום.
כדאי לקחת בחשבון כי במקרים בהם לא זכיתם למיצוי כל הזכויות שלכם, תוכלו אולי לנצל את מימושן בדרך שיפוץ הדירה הפרטית. מימוש זכויות חלופי זה ניתן להתבצע גם על ידי לדוגמא החלפת ארונות המטבח או דלתות הפנים – אך בכל מקרה הסיכום על השיפוץ או השינוי הפרטי חייב יהיה להיות מסוכם ביניכם לבין הקבלן.
ומומלץ מאד, על מנת להוזיל עלויות להשתמש בשירותיו של היזם המקומי ולא להכניס קבלן נוסף.
לייעוץ התקשרו 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:
לסיום
לתכנית תמ"א 38 יתרונות רבים, לדיירים, ליזמים ולעיריות. אך מדובר בתוכנית בעלת מורכבות ביורוקרטית הדורשת תשומת לב מצד הדיירים, הכרת זכויותיהם והדרכים הטובות והאפקטיביות ביותר לשם מימוש זכויותיהם.
ליווי מקצועי של הדיירים על-ידי עו"ד תמא 38 יוכל להבטיח את מיצוי הזכויות והגעה לקו הגמר בצורה הטובה ביותר.