ליצירת קשר ישיר

דף הבית » עורך דין קניית דירה

עורך דין קניית דירה

עו"ד ישראל אליאב

רכישת דירה מקבלן ויד שנייה

רכישת נכס נדל"ן היא צעד מבורך שבהחלט מביא עמו פרפרים בבטן וציפייה לקראת הבאות.

אולם בו-בזמן, עלינו לקחת בחשבון שמדובר בעסקה המתאפיינת בסכומים המתחילים ממאות אלפי שקלים, ושלרוב נעים סביב מיליון ועד 2.5 מיליון ש"ח.

מאפיין זו, ולנוכח העובדה שישנו גם משקל של התחייבות חוזית וקניינית, הרי שכל פרט עליו נפסח וכל טעות ולו הקטנה ביותר, עלולים לעלות לנו הון תועפות, או להוביל למחלוקות אל מול הצד הרוכש / המוכר ומשם להוביל אף לערכאות המשפטיות.

האם אני מוכרח/ה לשכור את שירותיו של עורך דין קניית דירה?

נאמר זאת חד וחלק: אין זו חובה לשכור את שירותיו של עורך דין קניית דירה לצורך רכישת דירה.

עם זאת, זו אכן המלצה רווחת, וזאת היות והרכישה טומנת בחובה הליכים ביורוקרטיים ומשפטיים המצדיקים עין בוחנת מקצועית שתבטיח את בריאותה של העסקה, את כדאיותה ואת ההגנה על האינטרס הכלכלי של הקונים.

תפקידו של עורך דין רכישת דירה יד שנייה

להלן דוגמאות להיבטים השונים בהם עורך דין רכישת דירה יכול לסייע לקידום העסקה ולהבטחת ביטחונם של הרוכשים:

בדיקות מקדמיות

מתוקף תפקידו של עורך דינכם לערוך בדיקות משפטיות מקיפות שמטרתן להכיר את הנכס ואת זהותו.

דוגמה א' לכך היא נסח הטאבו:

את נסח הטאבו ניתן לתאר כמעין תעודת זהות המגוללת את פרטיו של הנכס.

בנסח הטאבו ניתן למצוא פרטים מזהים על הנכס, מי הם בעלי הזכויות עליו, שטחו, חניה הרשומה עליו, חובות, שעבודים ועיקולים ועוד.

כך למשל, אם מדובר בקומה האחרונה בבניין דירות, אזי ניתן לבדוק בנסח הטאבו באם חלק מהגג שייך לדירה ואם ניתן לבנות על הגג (כשהכוונה היא לזכויות בנייה להוספת חדר או יותר).

במידה והדירה עודנה לא נרשמה בטאבו, על עוה"ד לבקש טפס העונה לשם "אישור זכויות" ממנהל מקרקעי ישראל או מאת החברה המשכנת אשר מנהלת רישום זה.

דוגמה ב' – בדיקת תיק בניין:

על בדיקת תיק הבניין להיערך ברשות הרלוונטית עבור אותו המבנה.

על אף שנסח הטאבו מספק לנו פרטיםחיוניים וחשובים, הרי שבדיקות מקדמיות נוספות יכולות לספק לנו פרטים שאינם זוכים לכל ציון או התייחסות במסמך הקודם שציינו.

במחלקה ההנדסית של הרשות בה ממוקמת הדירה אותה אנו רוצים לרכוש, ניתן לבחון פרטים דוגמת עבודות הנדסיות אשר התקיימו במבנה, היתרי בנייה ועוד.

דוגמה ג' – בדיקת רישומי רשם המשכונות

מומלץ לבדוק את רישומי רשם המשכונות היות וכבר היו מקרים אשר בהם הוסר השעבוד מהדירה ואפילו הרישום נמחק מנסח הטאבו, אך לא נרשם ברשם המשכונות.

ניתן תמיד להוציא את מרשם רשם המשכונות לפי תעודת זהות של בעלי הדירה הנוכחיים, כפי שמופיע בנסח הטאבו.

חשוב לציין:

2 המסמכים שצוינו לעיל, יכולים להעלות חריגות שונות ואי-התאמות אשר ידליקו לנו נורות אדומות.

במרבית העסקאות הרי שלא יימצא כל דבר מה חריג, אולם באם כן, הרי שיש בכך כדי להגן עלינו מפני עסקה לא כדאית, או לאפשר לנו להגיע להסכמות מקדימות עם המוכרים וזאת במסגרת חוזה המכר.

למדריך קניית דירה יד שנייה | למדריך קניית דירה מקבלן | למדריך קניית דירה להשקעה

מיסוי מקרקעין

מתוקף תפקידו של עורך דין לקניית דירה, לערוך תחזית מס מדויקת שתשקף את גובה ההוצאה הצפויה לכם לצד ההוצאה בעבור התשלום לבעלי הנכס הנוכחיים.

חשוב להכיר: מס רכישה הוא מס המוחל על הרוכשים, וזאת מתוקף העובדה שהמחוקק רואה בקניית דירה כהשקעה.

בהתאם לערכה של הדירה, ניתן לבדוק את גובה המס אותו נצטרך לשלם.

מדרגות המס עשויות להשתנות משנה לשנה, וישנו רף אשר מתחתיו לא נידרש לתשלום כל מס.

למידע נוסף אודות שירותיו של עורך דין מיסוי מקרקעין

ביצוע בדק בית (המלצה, אין זה מתבצע ע"י עורך הדין)

ישנו הבדל מהותי בין מה שאנחנו רואים בפועל, לבין מה שאיש מקצוע המומחה בבדק בית, יכול למצוא.

בדק בית הוא איננו חובה, אך הוא בהחלט מומלץ.

בדיקה של תשתיות הדירה, נועדה למנוע הפתעות 'לא נעימות' כגון תשתיות מים וחשמל בעיתיות, שינויים אשר נעשו במבנה כגון הסרה של קיר תומך אשר מהווה סכנת ליושבי הבית, בעיות רטיבות אשר עשויות לפגוע ביסודות המבנה, להוות מפגע בריאותי או אסתטי ועוד.

לסיכום

עורך דין מקרקעין איננו נדרש רק לשם הליווי הפורמלי, אלא גם ובעיקר לאור החשיבות שבבקיאות בכל ההליכים הנדרשים מתוקף בדיקה קפדנית, וזאת לפני ביצוע חוזה המכר בפועל.

החל מן הרגע שבו חתמנו על העסקה, הרי שאי-ביצוע בדיקות מקדמיות ו'הפתעות' עתידיות, עלולים להוביל להליכים משפטיים מתישים, או לקבלת נכס שלא תואם את ציפיותינו והוצאותינו.

יש לבחון ולאשר את ביצוע העסקה כאשר הרישומים תקינים ואין כל בעיה, שטחים אפורים לא פתורים או סוגיה שהסתיר המוכר.

להלן עיקרי הדברים לנוחיותכם:

תפקיד	תמצית
בדיקות מקדמיות	ביצוע בדיקות משפטיות מקיפות, כולל בדיקת נסח טאבו, תיק בניין ורישומים נוספים המאפשרים לבחון את כשירות הנכס (כגון חריגות בנייה).
מיסוי מקרקעין	חישוב תחזית מס מדויקת עבור מס רכישה והוצאות נוספות.
ייעוץ ובדיקת חוזים	בדיקת תנאי חוזה המכר והתאמתו לצורכי הלקוח. זכרו כי חוזה בסיסי איננו מספק, ועלינו להתאים את החוזה להסכמות, החובות והזכויות מול המוכר.
משא ומתן	ניהול משא ומתן על תנאי החוזה. באשר לעלות עסקת המכר, הרי שהדבר ייעשה באופן עצמאי או על-ידי מתווך נדל"ן.
טיפול במימון	לעתים יידרשו טפסים מסוימים מטעם עורך הדין לצורך המימון וההתנהלות מול הבנקים.
הבטחת זכויות קניין	ווידוא רישום הזכויות בנכס והסדרת ההעברות הנדרשות.
ליווי תהליך העסקה	ליווי הלקוח לאורך כל תהליך הרכישה עד להשלמת העסקה.
מניעת סיכונים משפטיים	זיהוי וניהול סיכונים משפטיים הקשורים לעסקה והצפתם אל מול הלקוחות במידת הצורך.

לייעוץ עם עורך דין קניית דירה מקבלן ויד שנייה: 050-5273012 או השאירו פנייה באתר:

תפקידו של עו"ד קניית דירה מקבלן

אנשים רבים המעוניינים לרכוש דירה מקבלן, סבורים שכיוון שמדובר בדירה חדשה, אז הרי שהרבה יותר קל יהיה לרכוש אותה מבחינת ההליכים הנדרשים. עם זאת, זוהי טעות במידת מה שמוטב וניתן עליה את הדגש.

מומלץ יהיה לערב עורך דין קניית דירה מקבלן שמתמצא בעסקאות אלו מן המשא ומתן הראשוני, דרך בדיקת הנכס ועד לחתימת החוזה בפועל וליווי העסקה עד למסירתה של הדירה.

להלן מספר היבטים שחשוב להכיר:

חוזה המכר מול הקבלן

שגיאה נפוצה היא לחשוב שחוזה המכר אל מול הקבלן הוא מסמך שעלינו לקבלו כפי שהוא.

חשוב לדעת: גם כאשר החוזה נכתב על-ידי הקבלן, הרי שבאפשרותנו לערוך מולו משא ומתן ולהתעקש על שינוי סעיפים שונים אשר עלולים לפעול לרעתנו.

למרבה הצער, המציאות מלמדת אף שישנם קבלנים המשלבים סעיפים אשר רומסים את זכויותיהם של הקונים.

מסמכים אלו יעברו את בדיקתו הקפדנית של עורך דינכם, ויסומנו כל הסעיפים הנדרשים תוך ניסוחם המחודש.

הבנק המלווה

מתוקף תפקידו של עורך דינכם, לבדוק באם אכן ניתנה לרוכש הדירה מהקבלן, ערבות בנקאית וזאת על בסיס חוק המכר.

ע"פ חוק, על הקבלן חל איסור לקבל מרוכש הנכס כל סכום אשר עולה על שבעה אחוזים מערכו של הנכס, זאת אלא אם יש לרשותו אמצעי המאפשר להבטיח את הונו של הרוכש.

במסגרת עסקת המקרקעין, התשלומים המועברים מטעמם של הרוכשים אל הקבלן, יתבצעו באמצעות פנקס שוברים, והכסף ייכנס אל חשבון הבנק המלווה.

תחזית מס

בדומה לרכישת דירה יד 2, יש לבחון את הוצאות המס הצפויות לנו בגין מס רכישה.

איחור במועדי המסירה

החוק אמנם מגן על הרוכשים מפני איחור במסירה, אולם חשוב לתת לכך תוקף חוזי, וזאת בעיקר בתרחיש ובו תקופת האיחור עולה על פרק זמן מסוים אשר הוחלט עליו בחוזה.

כך למשל, ניתן לקבוע שבאם והקבלן יתעכב במסירת הנכס מעל לפרק זמן מסוים, הרי שלקונים תהא הזכות להודיע על ביטולו של ההסכם ולדרוש את כספם בחזרה.

להלן עיקרי הדברים לנוחיותכם:

תפקיד	תמצית
בדיקות מקדמיות	ביצוע בדיקות משפטיות כוללות, כולל בדיקת זכויות בקרקע, אישורי בנייה ורישומים בטאבו.
בדיקת חוזים	בדיקת חוזה המכר ותנאיו, הבטחת זכויות הקונה. זהו גם השלב החשוב ביותר שכן החוזה מסדיר את היחסים באשר לנכס שלרוב נמצא או בשלבי הקמה או על הנייר בלבד.
ייעוץ מיסוי	חישוב מס רכישה וייעוץ במיסוי מקרקעין.
ליווי פיננסי	סיוע בקבלת משכנתא באם הבנק מבקש מסמכים משפטיים מסוימים, וכן הסדרת פעימות התשלום מול הקבלן במסגרת חוזה המכר.
הבטחת בטוחות	ווידוא מתן ערבויות ובטוחות כספיות מטעם הקבלן.
ליווי תהליך העסקה	ליווי הלקוח בתהליך הרכישה עד למסירת הדירה.
מניעת סיכונים משפטיים	זיהוי וניהול סיכונים משפטיים. הצפתם בפני הרוכשים במידת הצורך.
רישום זכויות	הסדרת רישום הזכויות בנכס על שם הקונה בטאבו ובמנהל מקרקעי ישראל.

מחפשים עורך דין רכישת דירה? פעילות משרדנו

משרד עורכי דין ישראל אליאב מספק מעטפת משפטית מלאה בדיני המקרקעין, ומלווה את לקוחותיו משלב הבדיקות המקדמיות ועד למסירתו המלאה של הנכס.

אנו דוגלים בשירות זמין ונהיר, שירות אשר מטרתו להסביר את מהלכי העסקה צעד אחר צעד. מטרתנו היא שתבינו במדויק את התהליך שאנו עוברים יחדיו, ושתחושו בטוחים כי אכן בוצעה עסקה לשביעות רצונכם המלאה.