עורך דין התחדשות עירונית

השלב המעשי הראשון, לאחר שהוברר כי הבניין עומד בקריטריונים הנדרשים כדי לעבור תהליך של פרוייקט תמ"א 38, הא יצירת קשר בין בעלי הדירות בבניין – הדיירים – לבין יזמים. יש והדיירים יוצרים את הקשר הראשוני ויש מקרים שהקשר נוצר ביוזמת היזם. נתון אחד יש לזכור והוא כי הדיירים הם "בעלי הבית". הם אלה שבידיהם נתונה בחירת היזם.

הבחירה תיעשה על בסיס מספר פרמטרים עיקריים ובהם נסיונו ומקצועיותו של היזם, תקשורת בינאישית טובה בינו ובין הדיירים והתמורה אותה הוא מתעתד לספק לדיירים. יש לומר, שאת התמורה המובטחת יש לבחון בראיה אובייקטיבית וריאלית, המביאה בחשבון גם את ההיקף המוגבל של זכויות הבניה וגם את הכדאיות הכלכלית של היזם. דרישות מוגזמות מצד הדיירים ו/או הבטחות מוגזמות מצד היזם, סופן שיטרפדו את האפשרות להוציא את הפרוייקט לפועל או, חלילה, יביאו לעצירת הבניה בטרם הושלם הפרוייקט.

מעת שמתרקם הקשר בין הדיירים לבין היזם, זהו המועד שבו על הדיירים לבחור עורך דין שייצגם בהיבטים המשפטיים של פרוייקט התמ"א ובראשם ניהול מו"מ עם היזם ובאי כוחו על תנאי ההסכם. יש לומר כי בפרוייקט מסוג תמ"א 38, שכר הטרחה של עורך הדין של הדיירים משולם על-ידי היזם. נוסחה זו לפיה עורך הדין מייצג את הדיירים אל מול היזם, אך היזם הוא זה שמשלם את שכר טרחת עורך הדין, אינה פשוטה. על הדיירים לתת את הדעת לבחירת עורך דין בעל עמוד שדרה, שלא יהסס לעמוד על הדרישות החיוניות לשמירת זכויות הדיירים, גם אם הן לא תואמות בדיוק את האינטרסים של היזם. חובת הנאמנות של עורך הדין נותרת כל העת אך ורק כלפי הדיירים.

הבטחת זכויות הדיירים באה לידי ביטוי גם בערבויות בנקאיות שעל היזם לספק. ערבויות אלו מיועדות למימוש במקרה שהיזם אינו עומד בהתחייבויות עיקריות כלפי הדיירים, כגון השלמת העבודות תוך פרק זמן מסויים, תשלום דמי שכירות לדיירים (כולם, במקרה של פרוייקט תמ"א 38/2 או חלק מהם הזכאי לכך על-פי החוק במקרה של תמ"א 38/1), התאמת הרישום של נתוני הבניין והדירות בטאבו לאחר השלמת הבניה וכיוב'.         

בשלב זה, על הדיירים לעגן בצורה ברורה את זהות חברי נציגות הדיירים, תפקידם וסמכויותיהם. הנציגות מטעם הדיירים מונה שניים–שלושה חברים בדרך כלל, והיא הגורם המקשר בין הדיירים לבין כלל הגורמים המעורבים בפרוייקט, וביניהם הקבלן, מפקח הנדסי, עורך דין וכיוב'. לנציגות ניתנות הסמכויות המוקנות לה על-ידי הדיירים. לצד הסמכויות חברי הנציגות נוטלים על עצמם  אחריות, אך יש להתנות מראש כי חברי הנציגות לא יהיו אחראים לתוצאות כושלות של פעילות או החלטה שלהם, ובלבד שבאותה פעילות או החלטה שנתקבלה נהגו בתום לב ולא לטובת אינטרס זר או צד שאינו דיירי הבניין.                

כדי לקדם ובמהירות האפשרית את הפרוייקט, הכרחי שעל ההסכם יחתמו לכל הפחות מספר הדיירים המהווים את הרוב המינימלי הדרוש על-פי החוק, ורצוי שיחתמו עליו כמה שיותר דיירים, ואם ניתן – כל הדיירים. חתימת כל הדיירים תחסוך הליכים משפטיים שעשויים לעכב את ביצוע הפרוייקט.

עם חתימת ההסכם ברוב מספיק, ייחל היזם בהליכים ובפעולות הדרושות לשם קבלת היתר בניה. מדובר בתהליך לא קצר, שבדרך כלל נמשך בין שנה לשנתיים. לאחר קבלת ההיתר, יתחיל שלב ביצוע ההסכם בפועל.

מומלץ מאוד שהדיירים ימנו מפקח הנדסי מטעמם, אשר יוודא שעבודות הקבלן מתבצעות בצורה תקינה, בהתאמה להיתר הבניה ולתכניות הביצוע. על המפקח מטעם הדיירים להתריע בפני הקבלן במקרה של גילוי ליקויים ולוודא שהקבלן מתקן את הנדרש לשביעות רצון המפקח.

השלמת התחייבויות הקבלן, מלבד התחייבויותיו ואחריותו לטיב ותקינות הבניה, באה לידי ביטוי בקבלת אישורי הרשויות הרלבנטיות ולאחר מכן בתיקון אופן הרישום בטאבו של הבית המשותף.