מה זה בנק מלווה?

בנק מלווה הוא בנק שמעניק ליווי פיננסי לקבלני בניין/יזמי נדל"ן שבונים ומוכרים נכסי מקרקעין ("יד ראשונה"). 

תפקיד הבנק המלווה הוא לממן את עלות הבניה של פרוייקט המקרקעין באמצעות מתן הלוואה לקבלן, ובמקביל לנהל את כספי התמורה שהקונים משלמים לקבלן עבור רכישת הנכס, ולפקח עליהם כך שהם ינותבו בראש ובראשונה לצורך מימון עלות הבניה. 

לפיכך, הבנק המלווה נוהג לבדוק בקפידה ובאופן יסודי את הקבלן והפרויקט המתוכנן, וזאת כדי לוודא ככל הניתן שמדובר בקבלן מקצועי ואמין, אשר מסוגל לבנות ולהשלים את הפרוייקט, למסור אותו לקונים, ולהחזיר לבנק את ההלוואה שהוא נטל ממנו במלואה ובמועדה. 

לא כל קבלן בנין נזקק בהכרח לבנק מלווה, אולם עצם נוכחותו של הבנק המלווה יכולה להעניק שקט נפשי מסויים לרוכשי נכס המקרקעין שנבנה על ידי הקבלן, במיוחד כשמדובר בנכס מקרקעין שטרם נבנה כלל, כך שהוא נמצא "על הנייר" בלבד.

הדברים הללו אמורים במיוחד כאשר מדובר בקבלן שהתקשר עם בנק מלווה בהסכם ליווי פיננסי לצורך בניית פרוייקט דירות למגורים, שאז יחול עליו חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. 

כידוע, קבלני בניין רבים מוכרים דירות למגורים עוד לפני שבנייתם טרם החלה או הסתיימה. במצב זה, קיים סיכון לפיו רוכשי הדירות הללו לא יקבלו אותן בפועל במקרה שבו הקבלן חלילה יפשוט את הרגל, וינטוש את פרוייקט הבניה לפני השלמתו, וזאת כפי שקרה בפרשת חברת הבניה "חפציבה" הידועה לשימצה.

לפיכך, וכדי להבטיח את החזר כספי הקונים במצב זה, קובע חוק המכר (דירות) שתי הוראות מרכזיות: 

ראשית, לקבלן אסור לקבל מכל אחד מרוכשי הדירות סכום שעולה על 7% מסכום הדירה שהם קנו מבלי לתת להם אחת מחמש הבטוחות המנויות בחוק, כגון ערבות בנקאית, רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, ועוד. 

שנית, אם הקבלן התקשר עם בנק בהסכם ליווי פיננסי, תשלומי הקונים עבור הדירות יבוצעו בשיטת השוברים בלבד. שיטה זו נועדה להבטיח שכל כספי התמורה שהקונים משלמים עבור הדירות יופקדו אך ורק לחשבון הבנק המלווה של הפרוייקט, ולא ישירות לידי קבלן הבניה, וזאת על מנת שהכספים יישמשו בראש ובראשונה למימון עלות הבנייה. 

לשם כך, כל קונה מקבל מהבנק פנקס שוברים, ומשלם כל תשלום שעליו לשלם לפי חוזה המכר באמצעות שובר של הפנקס ישירות לחשבון הליווי של הפרוייקט בבנק. מנגד, על הבנק להמציא לקונה ערבות בנקאית בגין כל תשלום שבוצע על ידו, או לוודא שהקונה קיבל בטוחה אחרת לפי החוק. 

למדריך רכישת דירה מקבלן